市区居屋买少见少？未来6年居屋供应全攻略，中原按揭解析3条上车出路＋按揭部署懒人包
AI摘要
根据房屋局最新公布的信息，2026-27至2031-32年度居屋及房协资助出售房屋合共约82,900伙，市区约占四分之一，供应先集中、后放缓，至2031-32年度回升。本文整理市区楼花、新界铁路沿线项目及「白居二」三条上车路线，并简介首期、入息审查及五阶段按揭部署。实际供应及按揭条件以相关机构公布与审批为准。
打算买居屋上车，但又担心市区新盘越卖越少？根据房屋局最新公布的《2026-27至2031-32年度公营房屋预测建屋量》，未来6年房委会与房协预计推出 212,600 伙公营房屋，当中包括公屋、绿置居及居屋（资助出售房屋）。聚焦「居屋」一项，6年总建屋量 82,900 伙：
- 房委会居屋（其他资助出售房屋）：67,900 伙
- 房协资助出售房屋：15,000 伙
然而，数据背后，反映出市区居屋供应将会有一段盘整期。本文由中原按揭专业团队为你剖析未来6年居屋供应分布，拆解 3 条上车出路，并提供最新居屋按揭 5 阶段部署时间表。
一、 未来6年居屋供应：21.2万伙背后的市区真相
以「市区」居屋计算，未来6年合共约 20,500 伙，占整体居屋供应约四分之一。按现时规划，市区供应在2026-27至2028-29年度相对集中，2029-30年度明显收缩，2030-31年度更无新居屋落成，直至2031-32年度才回升至约 6,500 伙。市区居屋仍是不少买家的选择之一，但供应节奏呈现「先集中、后放缓、再回升」的波动。
1、六年总数与公私营比例
| 年度 | 房委会 | 房协 | 年度合共 | ||
| 公屋／绿置居 | 居屋 | 公屋 | 居屋 | ||
| 2026-27 | 25,000 | 5,700 | 1,500 | 4,500 | 36,700 |
| 2027-28 | 19,800 | 7,900 | 1,200 | 4,200 | 33,100 |
| 2028-29 | 21,800 | 9,600 | 700 | 1,000 | 33,100 |
| 2029-30 | 26,600 | 12,700 | 1,600 | 700 | 41,600 |
| 2030-31 | 17,200 | 13,600 | – | – | 30,800 |
| 2031-32 | 14,000 | 18,400 | 300 | 4,600 | 32,400 |
| 六年总计 | 124,400 | 67,900 | 5,300 | 15,000 | 212,600 |
注：单位计至最近百位整数；合计与个别项目相加之差异，由进位造成。资料来源：房委会及房协《2026年6月公营房屋预测建屋量（2026-27至2030-31年度）》。
二、6个年度居屋供应：港岛九龙市区 vs 新界
以下按房委会及房协《2026-27至2030-31年度公营房屋预测建屋量》整理，按年度列出居屋（即「资助出售房屋」，不包括公屋与绿置居）项目，并加入位置、交通、配套等参考资讯。项目名称、周边配套与推算折扣率均属规划及前期阶段，仅供参考；实际折扣率以房委会／房协公布为准。
1、2026-27年度资助出售房屋（已陆续落成）
| 项目 | 区议会分区 | 伙数 | 位置／交通要点 | 周边配套 |
| 启德2B1号地盘（房协） | 九龙城区 | 1,800 | 启德跑道区海旁，邻近启德站，步行约5分钟 | 启德体育园、AIRSIDE |
| 乐启轩（房协） | 九龙城区 | 700 | 邻近宋皇台站，步行约4分钟 | 宋皇台公园、土瓜湾旧区 |
| 峻然（房协） | 西贡区 | 1,000 | 将军澳区，邻近将军澳站／坑口站 | 将军澳运动场、清水湾半岛 |
| 聚然（房协） | 北区 | 600 | 上水一带，邻近上水站 | 上水货场、石湖墟街市 |
| 朗然@（房协，已竣工） | 西贡区 | 400 | 将军澳区 | 将军澳商贸区 |
| 裕丰苑（房委会） | 离岛区 | 2,000 | 东涌北，邻近东涌站 | 东荟城、东涌缆车 |
| 兆湖苑（房委会） | 屯门区 | 2,800 | 邻近兆康站，步行约8分钟 | 良田、轻铁支线 |
| 汇熙苑（房委会） | 元朗区 | 1,000 | 邻近元朗站／朗屏站，步行约6–10分钟 | 元朗大马路、西铁沿线 |
2、2027-28年度资助出售房屋（启德集中供应高峰）
| 项目 | 区议会分区 | 伙数 | 位置／交通要点 | 周边配套 |
| 启阳苑（房委会） | 九龙城区 | 1,800 | 启德坊区，邻近启德站，步行约8分钟 | 启德主场馆、企业广场 |
| 启德2B3号地盘（房委会） | 九龙城区 | 1,300 | 启德跑道区，邻近启德站 | 跑道区海滨、AIRSIDE |
| 高曦苑（房委会） | 观塘区 | 900 | 邻近观塘站／牛头角站 | 观塘商贸区、APM |
| 影辉苑（房委会） | 西贡区 | 1,600 | 将军澳86区，邻近坑口站 | 将军澳运动场、清水湾半岛 |
| 新运路（房委会） | 北区 | 400 | 上水石湖墟一带，邻近上水站 | 上水货场、石湖墟街市 |
| 朗风苑（房委会） | 元朗区 | 1,900 | 邻近朗屏站，步行约5分钟 | 元朗大马路、西铁沿线 |
| 马头角（房协） | 九龙城区 | 800 | 土瓜湾／马头角，邻近宋皇台站 | 土瓜湾旧区配套 |
| 古洞北第24区（房协） | 北区 | 2,000 | 古洞北新发展区，邻近未来北环线 | 古洞北新发展区 |
| 安达臣道石矿场R2-2号地盘（房协） | 西贡区 | 1,400 | 安达臣道发展区，邻近将军澳隧道转车站 | 安达臣道石矿场发展区 |
3、2028-29年度资助出售房屋（市区供应高峰）
| 项目 | 区议会分区 | 伙数 | 位置／交通要点 | 周边配套 |
| 碧云道地盘甲（房委会） | 观塘区 | 2,400 | 邻近观塘站／油塘站 | 观塘商贸区、鲤鱼门 |
| 业安工厂大厦重建（房委会） | 观塘区 | 2,300 | 邻近九龙湾站／牛头角站 | 九龙湾商贸区、德福大厦 |
| 东涌第119区（房委会） | 离岛区 | 1,600 | 东涌新市镇扩展区，邻近东涌站 | 东荟城、东涌北新发展 |
| 屯门第54区第5号地盘（房委会） | 屯门区 | 1,000 | 屯门新市镇，邻近屯门站 | 屯门市广场、V city |
| 加惠民道第1a期（房委会） | 中西区 | 300 | 坚尼地城加惠民道 | 港岛西海滨、港大西区 |
| 荔枝角道373号（房委会） | 深水埗区 | 300 | 深水埗／长沙湾一带 | 西九龙核心 |
| 联合道（房委会） | 黄大仙区 | 200 | 邻近九龙塘站／乐富站 | 九龙塘教育区 |
| 十八乡路（房委会） | 元朗区 | 900 | 十八乡路沿线 | 元朗南发展 |
| 清晓路（房委会） | 北区 | 600 | 粉岭南，邻近粉岭站 | 蓬莱仙境 |
| 洪水桥／厦村新发展区专用安置屋邨第二期（房协） | 元朗区 | 1,000 | 邻近洪水桥站（屯马线） | 洪水桥新发展区 |
4、2029-30年度资助出售房屋（市区供应收缩）
| 项目 | 区议会分区 | 伙数 | 位置／交通要点 | 周边配套 |
| 东涌第133C区（房委会） | 离岛区 | 2,600 | 东涌新市镇扩展，邻近东涌站 | 东涌北发展 |
| 鱿鱼湾村道（房委会） | 西贡区 | 2,700 | 将军澳南延区 | 将军澳南 |
| 樟木头第1号地盘（房委会） | 大埔区 | 1,700 | 大埔樟木头，邻近大埔站／太和站 | 大埔超级城 |
| 颂雅路西第一期（房委会） | 大埔区 | 900 | 大埔颂雅路 | 大埔市镇 |
| 宏昌工厂大厦重建（房委会） | 深水埗区 | 1,200 | 深水埗／长沙湾交界 | 西九龙核心 |
| 国瑞路（房委会） | 荃湾区 | 1,800 | 荃湾西站至荃湾站之间 | 荃湾广场、如心广场 |
| 宝石湖路（房委会） | 北区 | 1,900 | 上水宝石湖路一带，邻近上水站 | 上水货场 |
| 元龙街（房协） | 元朗区 | 700 | 元朗市内，邻近元朗站／朗屏站 | 元朗大马路、西铁沿线 |
5、2030-31年度资助出售房屋（市区无新居屋落成）
| 项目 | 区议会分区 | 伙数 | 位置／交通要点 | 周边配套 |
| 皇后山扩展用地（房委会） | 北区 | 4,400 | 邻近皇后山站（北环线） | 皇后山邨扩展 |
| 百胜角路（房委会） | 西贡区 | 3,000 | 将军澳百胜角 | 将军澳工业村 |
| 粉岭北新发展区第13区（房委会） | 北区 | 1,900 | 粉岭北（北环线） | 粉岭北新发展 |
| 粉岭北新发展区第14区（房委会） | 北区 | 1,800 | 粉岭北（北环线） | 粉岭北新发展 |
| 樟木头第2号地盘（房委会） | 大埔区 | 1,800 | 大埔樟木头 | 大埔超级城 |
| 颂雅路西第二期（房委会） | 大埔区 | 600 | 大埔颂雅路 | 大埔市镇 |
6、2031-32年度资助出售房屋（市区供应回升）
| 项目 | 区议会分区 | 伙数 | 位置／交通要点 | 周边配套 |
| 前茶果岭高岭土矿场（房委会） | 观塘区 | 2,100 | 茶果岭一带，邻近观塘／蓝田 | 观塘商贸区、茶果岭海滨 |
| 加惠民道第二期（房委会） | 中西区 | 1,100 | 坚尼地城加惠民道 | 港岛西海滨、港大西区 |
| 泽安道南（房委会） | 深水埗区 | 900 | 石硖尾／泽安邨一带 | 西九龙核心 |
| 茶果岭第一期地盘戊（房协） | 观塘区 | 900 | 茶果岭一带 | 观塘商贸区 |
| 竹园联合村第二期地盘甲（房协） | 黄大仙区 | 900 | 竹园一带，邻近黄大仙站 | 黄大仙区 |
| 阿公岩道（房协） | 东区 | 600 | 筲箕湾阿公岩 | 港岛东 |
| 古洞北新发展区第26区（房委会） | 北区 | 2,400 | 古洞北新发展区（北环线） | 古洞北新发展 |
| 古洞北新发展区第20区（房委会） | 北区 | 1,900 | 古洞北新发展区（北环线） | 古洞北新发展 |
| 洪水桥／厦村新发展区4-5号地盘（房委会） | 元朗区 | 3,200 | 洪水桥新发展区，邻近洪水桥站（屯马线） | 洪水桥新发展 |
| 洪水桥／厦村新发展区4-24号地盘（房委会） | 元朗区 | 2,700 | 洪水桥新发展区，邻近洪水桥站（屯马线） | 洪水桥新发展 |
| 洪水桥／厦村新发展区4-4号地盘（房委会） | 元朗区 | 2,400 | 洪水桥新发展区，邻近洪水桥站（屯马线） | 洪水桥新发展 |
| 洪水桥／厦村新发展区4-3号地盘（房委会） | 元朗区 | 1,700 | 洪水桥新发展区，邻近洪水桥站（屯马线） | 洪水桥新发展 |
| 新田科技城第1C区第一期（房协） | 元朗区 | 800 | 新田科技城一带 | 新田科技城 |
| 东涌第122区（房协） | 离岛区 | 1,600 | 东涌新市镇扩展，邻近东涌站 | 东涌北发展 |
上述项目中，位于港岛及九龙市区者于2030-31年度并无新供应，至2031-32年度才回升至约6,500伙；其后年度相关供应则要视乎新一轮规划公布。
三、买家必睇！3 条居屋上车出路建议
面对未来供应变化，有意购买市区居屋的买家，可按自身资金、通勤需要及入伙时间，考虑以下 3 条上车路线：
出路 1：市区楼花（兼顾地段与配套）
若目标是市区生活圈，未推售的市区楼花（合共约 15,500 伙）是核心首选：
- 短期楼花（2026-29 年落成）：包括启德跑道区与启德坊项目（如启德2B1、2B3、启阳苑）、观塘碧云道地盘甲（2,400 伙）及业安工厂大厦（2,300 伙）。交通邻近港铁站，生活配套完善。
- 长期楼花（2029-32 年落成）：包括深水埗宏昌工厂大厦（1,200 伙）、前茶果岭高岭土矿场（2,100 伙）及港岛坚尼地城加惠民道第二期（1,100 伙）。
出路 2：新界轨道盘（追求空间与长线潜力）
2031-32 年度起，新界新发展区将迎来大批铁路沿线居屋落成（约 16,700 伙）：
- 洪水桥／厦村新发展区：4个地盘合计提供 10,000 伙，为新界最大供应库。
- 古洞北新发展区：2个项目提供 4,300 伙，紧贴未来北环线规划。
- 优势与代价：楼价门槛相对较低，相同预算可换取较大居住空间；但需留意区内交通设施陆续进驻前的通勤时间成本。
出路 3：善用「白居二」进驻二手第二市场
如果无法等待长达数年的楼花期，透过「白居二」购买二手未补价居屋是极具弹性的选择：
- 即时入伙：免去建期变数，全港港九新界均有现楼选择。
- 按揭担保期延长效益：房委会已将新旧居屋按揭担保期延长至 50 年。不少屋苑楼龄虽高，但只要在担保期内，白居二买家仍有机会申请最高 9成按揭及最长 30年还款期。
- 提醒：二手房协楼标准按揭成数通常为 7成。买家如申请高成数按揭（例如90%），须经按揭保险公司办理，并提交充足入息证明，以通过较严格的供款与入息比率（DTI）审查。
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四、居屋按揭部署时间表
阶段一：拣楼前准备（资金与入息评估）
- 筹备首期：房委会居屋绿表最低 5% 首期，白表最低 10%。
- 入息评估：金管局现已取消按揭压力测试。房委会项目在担保期内，一般只需申报家庭入息即可（视乎个别银行要求）；而房协项目因无政府担保，必须提供足够入息证明，并严格通过「供款与入息比率（DTI）」（一般上限为 50%）的审查。
了解供款与入息比率（DTI）>>>>>【按揭计算2026】入息未能通过银行审批点算好？6招轻松通过DSR供款比率门槛
阶段二：拣楼及签约（拣楼当日）
- 缴付订金（一般为楼价 5%至10%），取得房委会／房协发出的「选楼通知书」及买卖合约。
阶段三：申请按揭（关键比价期）
- 一手楼：建议于预计入伙前 3个月 开始办理。
- 白居二：签署临时买卖合约后 1–2星期内 办理。
阶段四：签署按揭信（递交后 2至4 星期）
- 对比各银行批核条件（利率、现金回赠、罚息期限制），选择最佳方案并签署 Offer Letter。
阶段五：律师楼成交上会（成交日）
- 银行拨款至律师楼，完成交楼手续，缴付印花税及律师费等杂费。
五、常见问题 FAQ
房委会居屋绿表最高按揭成数 95%，即首期由楼价 5% 起；白表最高 90%，即首期由楼价 10% 起。若属房协资助出售房屋（如乐启轩、启德2B1等），买家透过申请按揭保险，同样可做最高 90%（白表）至 95%（绿表）按揭。实际批核与首期要求以银行及按保公司最终决定为准。
房委会居屋绿表最高按揭成数 95%，即首期由楼价 5% 起；白表最高 90%，即首期由楼价 10% 起。若属房协资助出售房屋（如乐启轩、启德2B1等），买家透过申请按揭保险，同样可做最高 90%（白表）至 95%（绿表）按揭。实际批核与首期要求以银行及按保公司最终决定为准。
房委会居屋绿表最高按揭成数 95%，即首期由楼价 5% 起；白表最高 90%，即首期由楼价 10% 起。若属房协资助出售房屋（如乐启轩、启德2B1等），买家透过申请按揭保险，同样可做最高 90%（白表）至 95%（绿表）按揭。实际批核与首期要求以银行及按保公司最终决定为准。
房委会二手居屋按揭主要视乎剩余担保期。在 50 年担保期新政下，楼龄 34 年或以下的单位，一般较易协助争取最高 90% 按揭及 30 年还款期。若楼龄较旧或已过担保期，银行可能需要降低按揭成数或缩短年期。至于房协二手单位，标准按揭成数最高为 70%，如需做到最高 90%，必须额外申请按揭保险。
房委会二手居屋按揭主要视乎剩余担保期。在 50 年担保期新政下，楼龄 34 年或以下的单位，一般较易协助争取最高 90% 按揭及 30 年还款期。若楼龄较旧或已过担保期，银行可能需要降低按揭成数或缩短年期。至于房协二手单位，标准按揭成数最高为 70%，如需做到最高 90%，必须额外申请按揭保险。
房委会二手居屋按揭主要视乎剩余担保期。在 50 年担保期新政下，楼龄 34 年或以下的单位，一般较易协助争取最高 90% 按揭及 30 年还款期。若楼龄较旧或已过担保期，银行可能需要降低按揭成数或缩短年期。至于房协二手单位，标准按揭成数最高为 70%，如需做到最高 90%，必须额外申请按揭保险。
不需要。金管局已全面取消按揭压力测试。现时银行主要审核「供款与入息比率（DTI）」，每月供款不得超过家庭每月总入息的 50%。房委会居屋在担保期内，审批相对简便；但房协项目或已过担保期的旧居屋，买家必须提供足够的入息证明文件的审查。
不需要。金管局已全面取消按揭压力测试。现时银行主要审核「供款与入息比率（DTI）」，每月供款不得超过家庭每月总入息的 50%。房委会居屋在担保期内，审批相对简便；但房协项目或已过担保期的旧居屋，买家必须提供足够的入息证明文件的审查。
不需要。金管局已全面取消按揭压力测试。现时银行主要审核「供款与入息比率（DTI）」，每月供款不得超过家庭每月总入息的 50%。房委会居屋在担保期内，审批相对简便；但房协项目或已过担保期的旧居屋，买家必须提供足够的入息证明文件的审查。
最长还款期可达 30年。实际还款期视乎借款人年龄、楼龄及银行审批而定。
最长还款期可达 30年。实际还款期视乎借款人年龄、楼龄及银行审批而定。
最长还款期可达 30年。实际还款期视乎借款人年龄、楼龄及银行审批而定。
主要差异在于「政府担保」。房委会居屋享有最长 50 年政府担保，期内免按揭保费，且入息审查较宽松；房协项目完全没有政府担保，买家若要做高成数按揭（8成以上），必须自行申请按揭保险、缴付保费，并严格通过 DTI 入息审查。建议申请按揭前先向中原按揭专家了解个别项目的批核准则。
主要差异在于「政府担保」。房委会居屋享有最长 50 年政府担保，期内免按揭保费，且入息审查较宽松；房协项目完全没有政府担保，买家若要做高成数按揭（8成以上），必须自行申请按揭保险、缴付保费，并严格通过 DTI 入息审查。建议申请按揭前先向中原按揭专家了解个别项目的批核准则。
主要差异在于「政府担保」。房委会居屋享有最长 50 年政府担保，期内免按揭保费，且入息审查较宽松；房协项目完全没有政府担保，买家若要做高成数按揭（8成以上），必须自行申请按揭保险、缴付保费，并严格通过 DTI 入息审查。建议申请按揭前先向中原按揭专家了解个别项目的批核准则。
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上述资料根据香港按揭证券有限公司公布列出，仅供参考，一概以最新公布为准。
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