宏福苑「特设销售计划」： ⾧远居住安排方案、10大屋苑基本资料、价单分析、换楼流程（不断更新）

政府针对大埔宏福苑受影响业主推出「特设销售计划」，涵盖房委会及房协旗下 10 个资助出售房屋项目（如盛致苑、启阳苑、欣雅苑等），共提供 4,443 个单位。文章重点包含：

• 拣楼安排：按交信日期分两批，同批次以电脑搅珠决定选楼先后。

• 屋苑与户型：涵盖居屋及绿置居，提供开放式至两房单位，其中逾六成为实用面积 400 平方呎以上的大单位。

• 居住方案：提供现金收购或「楼换楼券」方案；业主亦需评估现楼与楼花（预计 2026 至 2031 年入伙）的过渡期租楼成本。

• 转让放宽：透过此计划购入单位的宏福苑业主不受禁售期限制，惟日后于公开市场出售仍须补地价。

政府早前已公布大埔宏福苑的长远居住安排，并为受影响业主推出「特设销售计划」。截至 8 月 27 日，已有96.5%（共 1,914 户）业主同意接受收购。房屋局局长指出，9 月将以电脑随机排序并发信通知抽签结果，最快 9 月底正式展开选楼。

是次计划涵盖房委会及房协旗下 10 个资助出售房屋项目，合共提供 4,443 个单位选择。对业主而言，重新安置涉及居住地点、单位户型、现楼与楼花选择，以及楼换楼的差额处理等关键决定，宜在拣楼前先梳理个人及家庭需要。

为了协助各位业主在选楼前做好准备，中原按揭特别整合了计划的最新重点、10 大屋苑的基本资料、售价与交通配套资料，并详细分析选楼策略及楼换楼流程，让大家能一文掌握最完整的参考资讯，选出最心仪的新居。

• 目标对象： 已签署「接受收购建议信件」的大埔宏福苑业主

• 单位供应： 房委会8个项目＋房协2个项目，共4,443伙
• 拣楼次序： 按递交接受信件日期分批，同批次内以搅珠结果排列次序
• 第一批截止日期：2026年6月30日
• 第二批截止日期：2026年8月31日
• 预计搅珠： 2026年9月（确实日期待公布）

• 折扣： 居屋及房协项目7折；绿置居6折
• 最平入场： 东涌裕丰苑约$151.3万（282平方呎）

选楼次序按政府接获业主签署「接受收购建议信件」的日期分批排列，同一批次内则以搅珠结果分先后。想早日选楼，愈早交表愈有利。

选楼当日需要带备：

• 楼换楼券（如选择楼换楼方案）

• 身份证明文件及选楼通知书

• 填妥券内指定表格，指示政府将所需定金或楼价余款支付予卖方（房委会或房协）

值得留意：搅珠及选楼日期以政府公布为准，建议业主密切留意官方消息，并提前准备文件，避免临时仓促。

是次「特设销售计划」共涵盖 10 个资助出售房屋项目，提供居屋及绿置居等多元化房屋类型，合共推出 4,443 个单位供受影响业主选择。其中 8 个项目来自房委会（包括 7 个居屋及 1 个绿置居），2 个来自房协；地理分布极广，有位于原区大埔的项目、也有市区项目，还有最快可于今年底入伙的项目，及已装修好可以直接拎包入住的项目等（详见下表）

盛致苑是10个项目中唯一的绿置居（市值6折），详见：>>>>>【绿置居2026】盛致苑8月25日拣楼：按揭+拣楼全攻略！入伙纸提早批出有何影响？按揭、首期与供款预算懒人包(不断更新)

是次计划的单位户型选择相当多元化，能满足不同家庭规模的住屋需要。除了整体大单位供应充足外，各屋苑的户型分布亦有显著差异，业主宜先掌握以下三大焦点及具体数据：

• 大单位供应充足：10个项目中，实用面积400平方呎或以上的大单位共约2,800个，占超过六成，远多于宏福苑原有的1,984户

• 原区全大单位：欣雅苑及晓雅苑（大埔颂雅路）全数单位为447至489平方呎大单位，专为原区安置设计

• 户型分布差异大：启阳苑供应最多元（开放式至两房共750伙），朗风苑开放式仅10伙，选楼时要留意心仪户型的供应量

*资料来源：

房屋局：宏福苑业主「特设销售计划」

「特设销售计划」下，售价按市值折扣厘定：房委会居屋及房协项目以市值7折定价，绿置居项目以市值6折定价。以下售价已反映有关折扣。

*呎价以价单最低售价÷最小实用面积、最高售价÷最大实用面积计算，非同一单位的精确呎价，仅供参考。各项目实际折扣及售价，以正式公布价单为准。

选楼除了考量单位面积与售价外，屋苑周边的日常交通、生活配套及子女校网同样是影响日后居住品质的关键因素。是次 10 个项目涵盖铁路沿线市区盘、大埔原区安置项目及环境清幽的绿化屋苑。业主可依据通勤需求与家庭偏好，参考以下各项目的详细资讯：

盛致苑交通及配套

• 交通：步行约8分钟至港铁彩虹站、约13分钟至启德站
• 配套：邻近九龙湾公园、九龙湾运动场、九龙湾体育馆及启德大道公园
• 校网：小学46校网，中学属观塘区

汇熙苑交通及配套

• 交通：步行约3分钟至港铁锦上路站（屯马线），未来北环线接驳
• 配套：生活配套尚在发展中，步行约9至20分钟至锦田市中心
• 校网：小学74网，中学属元朗区

裕丰苑交通及配套

• 交通：港铁东涌东站预计2029年启用，现以巴士出入为主
• 配套：邻近东涌海滨长廊、东涌北公园、步行约5至8分钟至迎东商场
• 校网：小学98网，中学属离岛区

朗风苑交通及配套

• 交通：步行约15分钟至港铁朗屏站（屯马线），或乘K66巴士接驳
• 配套：邻近元朗公园、朗屏商场、朗屏体育馆及元朗游泳池等公共设施
• 校网：小学73网，中学属元朗区

启阳苑交通及配套

• 交通：步行约1分钟至港铁宋皇台站、约13分钟至启德站
• 配套：邻近启德体育园、AIRSIDE商场、SOGO 双子汇
• 校网：小学34网，中学属九龙城区，包括拔萃男书院、协恩中学

影辉苑交通及配套

• 交通：步行约15分钟至港铁坑口站，或乘小巴接驳
• 配套：周边以村屋为主，配套较少，邻近清水湾郊野公园、银线湾泳滩、单车径及户外绿化休憩空间
• 校网：小学95网，中学属西贡区

欣雅苑交通及配套

• 交通：巴士接驳港铁大埔墟站或太和站
• 配套：邻近富亨商场、富亨街市
• 校网：小学84网，中学属大埔区

*未有具体位置图，实际街道名称及门牌号数为颂雅路9号

晓雅苑交通及配套

• 交通：巴士接驳港铁大埔墟站
• 配套：邻近富亨商场、富亨街市
• 校网：小学84网，中学属大埔区

*未有具体位置图，实际街道名称及门牌号数为颂雅路7号

乐岭轩交通及配套

• 交通：步行约5分钟至港铁粉岭站
• 配套：楼下设「岭乐活」商场，邻近北区公园、粉岭公共图书馆及联和墟体育馆
• 校网：小学81网，中学属北区

灏然交通及配套

• 交通：巴士及小巴接驳观塘站，未来东九龙集运系统连接彩虹及油塘站
• 配套：邻近安泰邨街市、秀茂坪商场，自设购物商场及会所
• 校网：小学95网，中学属观塘区

针对宏福苑受影响业主，政府提供了灵活的赔偿及重新安置选项。业主可根据个人的财务状况、资金运用弹性及未来的住屋规划，选择最合适的长远居住安排方案。主要方案及划一收购标准如下：

• 收取现金自行作长远居住安排
• 或收取现金透过政府为宏福苑业主而设的「特设销售计划」购买新单位

• 政府按相同业权收购价代业主在「特设销售计划」向房委会/房协购买全新资助出售单位
• 差额由业主以「多除少补」方式处理

• 未补价单位：$8000/平方呎（按实用面积计算）
• 已补价单位：$10,500/平方呎（按实用面积计算）

等待期要考虑三笔开支：

• 租楼成本：卖出宏福苑后至新楼入伙前，需要租楼过渡。以月租$12,000计算，等待 2 年总租金开支约$28.8万
• 搬迁及杂费：两次搬屋（搬往租住单位、再搬入新楼）的运输及装修开支
• 机会成本：现楼可以即买即住，资金运用较灵活

可按自身情况参考以下方向：

• 想尽快安定、不想长期租楼过渡 → 可集中考虑盛致苑、乐岭轩（已落成）

• 想以较低呎价换取较大面积、可接受等待 → 考虑裕丰苑、朗风苑（2027至2028年）

• 想返回市区、预算较充裕 → 考虑启阳苑、灏然，但要预留等待期及按揭年期的缓冲

选择「楼换楼」方案的业主，政府会以「楼换楼券」的形式发放收购金额。业主可透过此券进行新居交易，灵活处理楼价差额。以下为楼换楼券的核心运作机制、情景试算及使用流程：

选择「楼换楼」方案的业主，政府会以楼换楼券代替现金发放收购金额

• 楼换楼券的价值等同收购金额，并作为购买房委会或房协预留资助出售单位时的「可用金额」

• 若选择的单位售价高于券面额 → 业主须补足差额
• 若选择的单位售价低于券面额 → 业主可收取差额

楼换楼券面额因应你原有宏福苑单位的收购价而定，人人不同。以下用假设面额（$300万），示范买入不同项目时的「多除少补」结果：

*假设情境仅供参考，实际券面额以政府按业主的单位收购价计算为准。

差额的两种去向：

• 券面额高于售价：差额退还给业主，可作装修、印花税或首期之用
• 券面额不足：差额须自备，可透过现金或按揭填补。差额愈大，按揭贷款额愈高，每月供款亦会相应增加

• 选楼时携同楼换楼券出席
• 签订买卖协议及转让契据时，填写券内指定表格
• 政府按指示将所需定金或楼价余款直接支付予卖方（房委会或房协）
• 政府付款后，会寄出显示余额的结算单予券持有人及原宏福苑单位的按揭银行（如适用）

• 未能购得单位：选择楼换楼但未能在计划内购得单位的业主，政府会以现金方式发放收购金额
• 转战二手市场：未能于计划下选购单位的业主，可获绿表资格两年（由资金到帐日起计），在二手市场选购未补价的资助出售单位，包括绿置居、居屋等计划单位

透过「特设销售计划」购入单位的宏福苑业主，不受一般资助房屋的禁售期限制，是今次计划的一大特点。不过有三点值得留意：

• 新购入单位以折扣价出售，属未补价资助房屋

• 日后在公开市场出售，仍须向房委会或房协补缴地价（即当初购入时所获折扣的差额）

• 此项放宽仅属个人性质：只适用于透过本计划购买全新一手资助出售单位的宏福苑业主该单位其后的买家，仍须遵守适用于相关资助出售单位发展项目的现行转让限制

上述资料乃整合官方资讯及报章报导列出，仅供参考，一概以最新公布为准。

如想了解更多居屋、绿置居按揭，立即联络中原按揭专业团队，为您量身规划最合适的按揭方案！

📞 按揭热线：+852 2889 2886   

💬 WhatsApp查询     💻 网上即时申请按揭   

🧮 按揭计算机            💰 格到至抵按揭