QE前平均按息5% 加息後按息仍處低水平

18/08/2022
標籤: 樓按澄語按息加息拆息銀行體系結餘
上期提及本港最優惠利率(P)於今年本季內已具備條件上升。美國自今年3月份開展加息期後,港元拆息亦受影響而逐步上調,因加息初期銀行體系結餘高度充裕,拆息升速及升幅溫和,港美息差一度拉闊,多次引發套息交易及金管局被動入市,促使本港銀行體系結餘由去年高位4,575億元減少逾3,000億元至現時約1,260億元,在美息上升及銀行結餘減少等因素影響下,與樓按相關1個月拆息最近升至1.57%,市場按息由上半年6月前主要約1.5%升至現時H按封頂位2.5%,加幅達1厘,以30年還款期計,每100萬按揭額之每月供款增加約$500,加幅14.5%;若以20年還款期計,每月供款增幅約9.8%。

 

自2008年金融海嘯後,環球推行寬鬆貨幣政策,香港經歷十多年之超低息環境,期間平均按息僅1.8%,故一般供樓人士已長期習慣以超低按息供樓。而由於2009年以來十多年間本港最優惠利率只曾短暫上調0.125%,有些年輕準買家甚至對加息周期又或加息對供款之影響未有概念。今年進入之加息周期息率上升步伐較以往加快,令部份供樓人士開始感受供款負擔正在增加,置業人士入市決定亦轉趨審慎,用家宜就假定按息加幅先作預算及準備,以便在有需要時調節生活開支,以及較易適應加息影響。

 

筆者估計按息於年底仍不高於3%附近水平,在過往歷史紀錄來說仍屬低水平,過去30年平均按息約4%,而在2008年環球推出寬鬆貨幣政策前之10年平均按息達5%,對比之下,今年按息加幅相信仍屬大眾接受幅度。基於政府持續推行樓按措施及供款壓力測試,現時業主的供樓防守力較以往提高,根據數字,今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%,現時按息升至封頂位2.5%計,有關供樓負擔升至約41%,若未來按息升至3%,有關供樓負擔升至約43.5%,仍屬健康水平。

 

 

 

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

 

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