【P按H按的抉擇】P按H按點計?揀邊個最著數?

11/11/2022
標籤: P按H按按揭HIBOR實際按息
進入加息期,隨住拆息波動,10月底H按實際按息更升穿封頂息率,越來越多用家選用P按上會,最新九月份金管局住宅按揭報告指出,當月新批按揭之中,由六月份錄得0.6%,九月升至有1.3%的客戶選用P按。揀好心水單位,準備落訂上車前,準買家仲需要拆解一個選擇題:選用P按還是H按好?在高拆息期,H按已照封頂息計和P相若,點揀先適合自己?
 
 
什麼是H按?
H即是HIBOR(銀行同業拆息)。 HIBOR反映銀行之間互相借錢的息率,波動性較大。H按是指以銀行同業拆息為基準的按揭計劃。
H+...%
 
本港樓宇按揭息率用1個月期拆息作基準為主,一般是以「1個月期銀行同業拆息+固定點子(H+?%),並設有封頂息率。封頂息率通常以P作為基準,一旦拆息升,每月續期時之息率高於封頂息率,就會以封頂息率來計算供樓款項。
 
甚麼是P按?
P即是Prime Rate(最優惠利率)
P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,多以「最優惠利率 - 固定點子」(P-?%)來計算。
 
P- ...%
 
P按主要分為大P及細P:大P為5.875厘,而細P為5.625厘,詳細可參考下表。
 
現時本港銀行的4個最優惠利率(P)為5.625%5.875%6%6.125%
 

現時本港銀行最新有4個最優惠利率(P

6.125

華僑永亨

6

富邦銀行

5.875

渣打銀行、東亞銀行、花旗銀行、交通銀行、上海商銀、工銀(亞洲)、建行(亞洲)、星展銀行、創興銀行、信銀(國際)、大新銀行、招商永隆、大眾銀行

5.625

滙豐、中銀香港、恒生、南洋商銀、集友


*資料僅供參考,詳情以有關銀行最新公布為準。(2023年2月23日更新)
 
P按穩定性較高,銀行有機會因應美國息率變化及巿場情況而自行調整P按升跌,以2022年為例,美國年內累積7次上調聯邦基金利率息,加息幅度累計4.25厘,而本港銀行亦先後調整「最優惠利率」,累積3次加息,累積加幅為0.625厘,例如滙豐銀行的「最優惠利率」公布由年初「5厘」,9月份加至「5.125厘」,11月份再上調至「5.625厘」。整體而言,港P加幅遠低於美息。
 
2023年香港銀行未有跟隨美息加P
美國聯儲局美國時間2月1日凌晨宣布2023年第1次議息結果,宣布上調聯邦基金利率0.25厘至4.5厘至4.75厘區間,符合巿場預期,創2007年以來最高水平,但本港各大銀行卻維持最優惠利率不變。巿場預期美國通脹率已出現連月回落趨勢,料距離美息見頂的加幅只有約0.5厘,預期加息周期將有機會於今年5月或之前完結,即是息率料於5月或之前見頂。
 
到底應該揀H 按還是 P 按好?
在拆息期低時,以H按計算供款的確比P按好,以2022年1月時的拆息可低至0.13%,如以H+1.3%計算,該月按揭息率只是1.43%。對比當時的P-2.5% (P=5%)計算,該月按揭息率便是2.5%,比H按息率高出近七成半。所以在拆息低時,H按利率是比P抵得多,所以H按選用比例持續主導市場。
 
當拆息上揚時,H按息率便會隨拆息上升。所以選擇H按時,要留意H按計劃的封頂息率是否和P按看齊,可以保障H按用家在拆息上升時,供樓的利息不多於選用P按。
 
 
H按P按,一眼睇重點
 
 

H

P

息率

銀行同業拆息(HIBOR

最優惠利率

參考指標

視乎當月一個月銀行同業拆息

美國息率

變化

每個交易日

因應美國息率的變化,各銀行自行調整

封頂息率

沒有

風險

較高

保守

 
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不論H按還是P按,用家選擇按揭計劃時,應以實際按息、全期按息計算方法、按息波動性、封頂息率、以及其他優惠和條款包括現金回贈和罰息期一併比較考慮,才可以選到最適合自己的至抵按揭計劃,最方便當然是搵按揭轉介公司幫手,例如中原按揭!有專家幫你,費用仲要全免!
 
 

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