【P按H按的抉擇】P按H按點計?揀邊個最著數?

11/11/2022
標籤: P按H按按揭HIBOR實際按息
進入加息期,隨住拆息波動,10月底H按實際按息更升穿封頂息率,越來越多用家選用P按上會,最新九月份金管局住宅按揭報告指出,當月新批按揭之中,由六月份錄得0.6%,九月升至有1.3%的客戶選用P按。揀好心水單位,準備落訂上車前,準買家仲需要拆解一個選擇題:選用P按還是H按好?在高拆息期,H按已照封頂息計和P相若,點揀先適合自己?
 
 
什麼是H按?
H即是HIBOR(銀行同業拆息)。 HIBOR反映銀行之間互相借錢的息率,波動性較大。H按是指以銀行同業拆息為基準的按揭計劃。
H+...%
 
本港樓宇按揭息率用1個月期拆息作基準為主,一般是以「1個月期銀行同業拆息+固定點子(H+?%),並設有封頂息率。封頂息率通常以P作為基準,一旦拆息升,每月續期時之息率高於封頂息率,就會以封頂息率來計算供樓款項。
 
什麼是P按?
 
P- ...%
 
P即是Prime Rate(最優惠利率)。 P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,多以「最優惠利率 – 固定點子」(P-?%)來計算。 P按又分為大P及細P:大P為5.875厘,而細P為5.375厘,詳細可參考下表。
 

 

現時本港銀行最新有4個最優惠利率(P

5.875

華僑永亨

5.75

富邦

5.625

渣打、東亞、花旗、交通、工銀(亞洲)、大新、創興、建行(亞洲)、信銀(國際)、招商永隆、大眾、星展

5.375

滙豐、恒生、中銀(香港)、南洋商業、集友、上海商銀

 

 
P按穩定性較高,銀行有機會因應美國息率變化及巿場情況而影響P按有所升跌,如今年十一月初,美國聯儲局議,宣布上調聯邦基金利率息,而本港銀行亦先後加P調整「最優惠利率」,加幅為0.25厘,例如滙豐銀行的「最優惠利率」公布由「5.125厘」上調至「5.375厘」。
 
 
到底應該揀H 按還是 P 按好?
在拆息期低時,以H按計算供款的確比P按好,以今年一月時的拆息可低至0.13%,如以H+1.3%計算,該月按揭息率只是1.43%。對比當時的P-2.5% (P=5%)計算,該月按揭息率便是2.5%,比H按息率高出近七成半。所以在拆息低時,H按利率是比P抵得多,所以H按選用比例持續主導市場。
 
當拆息上揚時,H按息率便會隨拆息上升。所以選擇H按時,要留意H按計劃的封頂息率是否和P按看齊,可以保障H按用家在拆息上升時,供樓的利息不多於選用P按。
 
 
H按P按,一眼睇重點
 
 

H

P

息率

銀行同業拆息(HIBOR

最優惠利率

參考指標

視乎當月一個月銀行同業拆息

美國息率

變化

每個交易日

因應美國息率的變化,各銀行自行調整

封頂息率

沒有

風險

較高

保守

 
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不論H按還是P按,用家選擇按揭計劃時,應以實際按息、全期按息計算方法、按息波動性、封頂息率、以及其他優惠和條款包括現金回贈和罰息期一併比較考慮,才可以選到最適合自己的至抵按揭計劃,最方便當然是搵按揭轉介公司幫手,例如中原按揭!有專家幫你,費用仲要全免!
 
 

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