加息期下 供款期越長供樓加幅越大
20/06/2022
根據統計數字，近月銀行批出之平均按揭年期持續為27.8年，屬紀錄以來最長年期，反映選用較長還款期例如長達30年的用家比例有所增加，原因不難理解，人工加幅追不上樓價升幅，拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額，借款人一來可減輕每月供樓負擔，二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試，即較易獲銀行批出按揭。
今年進入加息周期，有一點需留意，當按息上升，選用較長按揭年期對比短還款期，每月供款的加幅相對較大。以現時平均按揭額約500萬計算，若按息由1.5%逐步上升1厘至2.5%，選用20年還款期之每月供款增加約9.8%至$26,495，而選用30年還款期之每月供款則增加約14.5%至$19,756。若按息加幅達1.5厘，由1.5%逐步升至3%，20年期之供樓金額增幅約15%，而30年期之月供金額則增達22%。
就上述情況，選用長還款期而「供款佔入息比率」已較高的供樓人士可多加留意。以一個案為例，買家每月入息$58,400，購買一個約800萬之單位，申請9成按揭、30年還款期，如符合壓測計算，每月入息要求需達$68,135，買家以按保放寬壓力測試的的彈性上會，最終獲銀行批出按揭。以現時按息計，買家的「供款佔入息比率」達43%，若按息升至2.5厘，「供款佔入息比率」升至49%，若按息再升至3厘，「供款佔入息比率」則升至52%，即供樓金額已超逾人工一半。若預期供樓升幅或影響日常生活開支，供樓人士便可及早預留備用資金。
其實現時的樓按措施已為供樓人士預備應對加息的防守力，尤其已符合供款壓力測試的用家，以假定息率上升3厘作測試，應付未來加息相信是綽綽有餘。以30年還款期計，借款人如要通過壓力測試，以現時按息計的「供款佔入息比率」不可高於37%，即使未來按息逐步升至3厘，此比率亦只提高至45%。雖然長還款期在加息期的供樓加幅較大一些，但顯而易見選用長還款期確是有助推低月供金額，只要按揭用家計好自身有充足供款能力，便可根據實際需要性選擇按揭年期。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
