【按揭智庫】按保快問快答
08/03/2022
問︰樓價多少可做9成和8成按揭？
答﹕
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樓價 |
按揭成數(高達) |
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$1,000萬或以下 |
90% |
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$1,000萬以上至$1,125萬 |
80-90% (上限$900萬) |
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$1,125萬至$1,200萬 |
80% |
問︰樓價超出$1,200萬，做唔做到高成數按保？
答﹕可以，新修訂之下，樓價$1,200萬至$1,920萬以下物業可承造5成至8成按揭，按揭額上限$960萬，相比以往放寬，例如：
． 透過按保造7成按揭的樓價可高達$1,371萬；
． 透過按保造6成按揭的樓價可高達$1,600萬；
． 透過按保造5成按揭的樓價可高達$1,920萬
問︰哪些物業可以申請按保?
答︰
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一手(現樓) |
二手(現樓) |
一手(樓花) |
村屋 |
轉按(套現) |
轉按(非套現) |
加按 |
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新按保 |
O |
O |
Χ |
O |
Χ |
O |
Χ |
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舊按保 |
O |
O | O | O | O | O | O |
*一手樓花: 新按保用家需先選擇建期，待現樓階段申請上會。 O=可以 X=不可以
問︰可否用按保申請物業套現?
答︰新按保並不適用於物業套現，但適用於將現有的按揭餘額轉按。如需要套現可透過舊按保作申請，但樓價上限為$600萬。
問︰新按保公佈前已買入物業，申請按保得唔得？
答︰新按保計劃是以按揭證券公司收到按揭申請表日期起計算, 與簽署臨時買賣合約日期無關，換句話說，2022年2月23日前購入的物業，亦可根據新修訂申請新按保，惟新買賣個案需注意成交期是否足夠完成申請流程。
問︰按保供款佔入息比率點計？有沒有須留意地方？
答︰
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第一套按揭(月供) |
第二套按揭(月供) |
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供款佔入息比率 |
<50% |
<40% |
補充: 若果用家亦選用發展商二按，而二按高於基本按揭成數上限20%，見下:
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第一套按揭(月供) *(二按成數>20%) |
第二套按揭(月供) *(二按成數>20%) |
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供款佔入息比率 |
<45% |
<35% |
問︰新按保係咪唔使做壓力測試？
答︰其實銀行仍會對借款人進行供款壓力測試，而新按保放寬對「首次置業人士」的壓力測試條件。 倘若首置買家未能符合壓力測試，但仍能通過供款佔入息比率不超過50%的準則，銀行和按保公司因應借款人的供款能力仍可批出貸款，但須調高保費；當中銀行準則或不同，視乎銀行最終審批作準(銀行一般要求壓測下之供款佔入息上限不高於65%-70%)。
而若果並非首置人士，則仍需要符合壓力測試要求才獲通過審批。
問︰自僱人士及收入浮動人士是否可申請9成按揭?
答︰現時自僱人士、又或收入浮動人士(例如以收取佣金為主的行業)透過按保申請之按揭成數高達8成，但未能申請超於8成或9成按揭。
而至於9成按揭，申請人需為首置人士(未持有香港住宅物業)、亦須為固定收入人士。
問︰按揭保費有無得借? 有折扣嗎?
答︰若果選用一次性付款方法，按揭保費是可以加借入按揭金額，按保公司會因應客戶個別情況提供折扣優惠，最高可達65折。
而按揭保費可參考由按揭證券公司列出的「按揭保費表」，分為表1至表5。表1及表2適用於原有的舊按保；表3及表4適用於新按保；而表5則適用於樓價$1,200萬以上物業。
問︰如果已有按揭在身，是否不可申請按保?
答︰如果已有按揭在身，不等於不可申請按保，如屬第二套房按揭，申請人需要提供合理證明新物業是自用，便可透過按揭保險申請高成數按揭。
例子：申請人已為家人物業作擔保人，現在購入市值$1,200萬物業，一般銀行只能夠接受申請4成按揭(因已屬第二套房按揭)，但通過按揭保險計劃，仍可申請高達8成按揭，留意新物業必須為自用，另供款佔入息比率和壓力測試要求將會收緊。
問︰現正使用發展商高成數按揭，可否申請按保轉按？
答︰可以的，新按保亦適用於轉按，最高按揭成數8成，用家可將發展商的按揭餘額透過按保轉按至銀行，但當中不能申請物業套現。另外，申請人應留意估價是否超出按保樓價上限，以及，如果涉及首期差額，業主便要補貼資金作轉按。
註：上述資料僅供參考，一概以有關當局及銀行最終審批為準。
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