【2022最新壓力測試懶人包】點解唔pass?過唔到可以點補鑊?

26/09/2022
標籤: 壓力測試買樓按揭
揾到心水單位想申請銀行按揭買樓上車, 置業有如過五關斬六將,而通過壓力測試就係第一關。對住啲數字密密麻麻計到眼花?唔洗驚!中原按揭為你帶來2022年最新壓力測試懶人包,一文睇哂點解唔pass?過唔到壓測可以點補鑊?
 
甚麼是供款與入息比率(DSR)?
「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio,簡稱DSR) 是銀行對申請人的基本入息要求,計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。例如月入$40,000,每月按揭供款$20,000,不多於月入之一半,便合乎要求。
 
重要提點: 銀行H按用封頂息率計每月供款
如果是H按用家,銀行批核按揭時會以H按之封頂息率(即現時主要是2.625%至2.875%)計算每月供款。
 
甚麼是「壓力測試」?
按壓力測試 (Stress Test,簡稱壓測),照現行金管局規定,銀行在接受申請人按揭申請前,除了看申請人目前收入是否供得起樓外,還需要測試假設未來息率上升引致還款壓力,申請人是否一樣有足夠財務能力供得起樓以免斷供,過去壓力測試準則是加息三厘。不過,金管局於2022年9月23日公布,將物業按揭貸款利率壓力測試要求下調只需加息兩厘,即以目前按息加2%計算(根據市場按息及H按封頂息率,一般以不低於4.625%計算),首套房按揭申請人在壓力測試下之「供款佔入息比率」 (DTI)不可超過60%。
 
重要提點: 要過壓測才獲通過按揭申請
由於通過壓測難度比通過供款與入息比率(DSR)更大,所以基本上用家只需計算壓力測試,計算入息要求其實以「過壓測」為準,便可知道是否合乎銀行要求的供款能力。
 
「壓力測試」點計?

壓力測試是根據現時按揭息率加2厘去計算借款人的還款能力是否足夠。做按揭時,銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio),對照借款人每月總債務供款及每月入息,去判定借款人過唔過到壓力測試。

 

「供款佔入息比率」每月總債務供款(包括按揭、私人貸款及分期付款月供額等)/以每月入息 x 100%

 

首置買家: 要以目前按息加2厘後,總供款佔入息比率不超過60%

第二套房/非自用物業性質: 總供款佔入息比率不超過50%

 

例子: 首置購入一個$800萬單位
陳生首置購入一個$800萬單位自住,借9成,即$720萬。從下圖表可見,「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同,以息率2.625%計算,分別是$60,730和 $64,782。銀行會視乎申請人是否能通過「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求,基於「壓力測試」的難度較大,通過「壓力測試」自然也會通過「供款佔入息比率」。所以在這個案陳生只需計算自己收入是否能達$64,782,這樣便才能通過銀行審批。

 

 

供款佔入息比率

(月供唔超過收入50%)

壓力測試

(月供唔超過收入60%)

樓價

$800

貸款額

$720 (9)

按揭年期

30

計算利率

2.625% (H按封頂)

4.625% (+2厘計)

按揭月供

$30,365 

$38,869 

最低入息要求

$60,730

$64,782

*以樓價在按保下最高貸款額連同按揭保費及30年期計算
*未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請敍造最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過50%,而其保費會因風險因素作出額外調整。
 
點解PASS唔到壓力測試?
在計算「供款佔入息比率」時,不單止供樓按揭貸款,是需要計算所有私人債務,包括但不限於其他樓宇按揭、私人貸款、學生貸款、稅務貸款、分期付款等也會計算在「每月總債務」內,會影響申請人的入息比率,繼而影響壓測計算。
 
過唔到壓測可以點補鑊?
1.先清還短期債務
申請人可以考慮先清還短期債務,從而減低「供款佔入息比率」,才去申請按揭。
 
2.增加擔保人
申請人可以考慮尋找親屬作擔保人,讓對方的收入一併在壓測計算,最高可造9成按揭。
 
3.增加首期
如果申請人有足夠資金可嘗試增加首期,減少按揭成數,從而減少借貸額,便更容易通過壓測。
 
要留意,普通計數機係計唔到按揭月供,用中原按揭計算機,簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出月供供款!
 
 
 

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