2021年按市前瞻

21/12/2020
標籤: 按市前瞻
銀行樓按取態轉趨積極 2021復甦年銀行延續正面取態
樓按競爭下按息低至H+1.3% 按揭金額要求降 現金回贈高達1%
 
     中原按揭董事總經理王美鳳回顧2020年,今年年初銀行以大型銀行為首以控制資金成本重要性放前,加上在疫情下不確定性因素增加,經濟受打擊,促使銀行於今年上半年接連削減按揭優惠及上調按息,新批按息由年初仍低至H+1.24%逐步上調至H+1.5%,現金回贈由高達貸款額1.5%降至0.2%至0.5%。
 
     王美鳳表示,今年第四季起,受惠於銀行結餘上升、拆息回落,加上樓價及樓市交投在今年疫情期間仍一直靠穩,銀行樓按取態漸轉積極,新批按息出現掉頭回落,市場上按息由H+1.5%下調至低至H+1.3%,最近銀行已正在經營明年按揭業務目標,再有多些銀行加入提供低至H+1.3%,亦有銀行將按揭額要求降低,例如個別銀行將H+1.3%之按揭金額要求由700萬或1,000萬以上降至500萬;銀行現金回贈由過往為貸款額之0.2%至0.5%上調至0.5%至1%。此外,銀行估價亦貼市配合,即使銀行現時持續有在家工作安排,部份銀行審批進度亦較前加快,反映銀行樓按取態積極。
 
     王美鳳預期2021年,隨著疫苗面世,有助經濟復甦,發展商將積極加快推售新盤,一二手交投均有望增加,推動銀行放貸意欲將較今年積極,新批按息將在樓按競爭下,現時平均按揭金額約474萬水平將可持續發展低至H+1.3%低水平,銀行按揭優惠亦有增加趨勢。
 
 
樓按巿場
料2020年新取用按揭金額跌約14%至2,920億
2021步入疫情後經濟復甦年
料2021年新取用金額升14.7%達3,350億勢成歷史第三高
 
     回顧2020年按揭巿道,中原按揭董事總經理王美鳳預期今年疫情下新取用住宅按揭貸款出現負增長,料全年新取用按揭金額約達2,920億元,按年減幅14.3% ; 新取用按揭宗數約66,000宗,較去年減少2成。王美鳳指出,今年新取用按揭貸款減幅主要來自轉按市場萎縮,以及一手新盤按揭量減少,二手物業按揭市道卻能逆市造好。
 
     今年年初受銀行接連上調按息及削減回贈優惠影響,令今年轉按誘因大幅減少,今年首10個月新批轉按金額大跌58%,反映轉按貸款量大幅萎縮。再加上今年全球受新冠肺炎疫情影響,本地經濟同受打擊,受限聚令措施影響,打亂發展商推盤計劃,新盤成交減少拖累一手物業按揭表現,今年首10個月一手物業按揭貸款額減少達32.8%。然而,受惠去年10月政府放寬按揭保險,推動不少用家透過低首期按保上車,加上年內疫情反復令市場業主減價盤增加,均促進二手物業交投一枝獨秀,帶動今年按揭申請量自3月起已回復萬宗以上水平,二手物業按揭巿道逆巿呈現增長,今年首10個月新批二手物業按揭宗數增加25.4%,高成數按揭增加下金額則大幅增加44.7%。
 
     預測2021年,王美鳳認為,明年新冠肺炎疫苗將面世,經濟將重拾動力,尤其明年下半年經濟復甦步伐將加快,發展商將加快推售一手新盤步伐,收復2020年失地,二手巿場於樓市氣氛向好下將繼續表現造好,低息環境料推動轉按及物業套現個案略為回升,帶動整體2021年按揭市道回復正增長,料全年新取用按揭金額可達3,350億元,按年增加14.7%勢創歷史第三高,新取用按揭宗數則可達73,000宗,較2020年增加10.6%。
 
按揭市場回顧與前膽
放寬按保帶動2020年按保數字飆升 宗數及金額將創紀錄新高
 
     自去年10月政府放寬按揭保險,9成按揭由過往樓價僅限400萬元以內提高至800萬元,8成按揭則由600萬元以內提高至高達1,000萬元,釋放了不少潛在準買家置業需求,透過按保成功入巿上車的人士明顯增加,並帶動按保貸款金額大幅增長。王美鳳指出,根據香港按證保險數字,今年首11個月計,整體按保申請的新批貸款宗數達41,873宗,涉及貸款金額2,253.86億元,較2020年全年按保的新批貸款宗數(20,185宗)大幅增加107.4%,全年金額(871.29億)飆升158.7%。至於首11個月的按保新取用貸款宗數及金額分別為16.857宗及888.7億元,較去年全年分別上升103.6%及167%,由於增幅已較去年全數數字大幅增加,故此全年按保貸款量無論宗數及金額亦會同創紀錄新高。
 
2020二手物業按揭跑贏大巿 一手按揭及轉按巿場萎縮
 
     根據統計顯示,綜合2020年首10個月計,新批按揭貸款累計有76,972宗,較去年同期減少16.8%,涉及金額達3,553億元,較去年同期減少8.1%,同期新取用按揭貸款累計有55,741宗,較去年同期減少23.1%,涉及金額達2,448億元,較去年同期減少17.7%。
 
     新按保帶動二手市場成交量增加,帶動按揭市場二手新批數字逆市上升。2020年首10個月的新批按揭二手按揭宗數有較去年同期增加25.4%,金額增加44.7%。相反,同期一手首10個月按揭宗數較去年同期減少32.9%,金額減少32.8%;其中轉按跌幅最大,首10個月轉按宗數較去年同期減少56%,金額減少58%。
 
按揭計劃變化
拆息低企增加H按優勢 H/P息差拉闊 明年H按將繼續主導巿場
 
     今年拆息逐步下跌,令H按息自4月底起跌穿P按封頂息,選用H按誘因增加,令H按選用比例持續高企,自4月份起一直超越90%水平。根據金管局最新10月份統計數字,H按選用比例按月再升0.9個百分點至94.4%逾兩年新高。而P按選用比例則回落至2.9%,按月減少0.9個百分點。定按選用比例自2019年開始一直維持0%。
 
 
     王美鳳表示,銀行結餘高度充裕下,銀行同業拆息於年內已降至貼齊美息水平,加上銀行略減按息,令H按/P按息差拉闊,造就H按優勢進一步增加。由於明年銀行資金較大機會維持充裕,拆息在不受季節性因素影響下可望繼續貼近美息低水平,預期H按優勢於明年延續,H按仍會維持逾9成之高選用比例。
 
 
新按保帶動新批平均按揭成數近10年高、平均按揭額創紀錄新高
 
     王美鳳指出,去年政府放寬按保之影響延續,600萬元至1,000萬元之樓宇買賣登記顯著增加,在這情況下,亦同時拉動了按揭市場之平均按揭成數及平均按揭額增加。今年銀行批出之平均按揭成數由放寬按保前約46%上升至10月份達57.3%,屬於近10年新高數字,但仍低於樓按措施前約於63%水平。高成數按揭使用率上升亦推動平均按揭金額增加,新批平均按揭額於年內逐步增至10月份達474萬元,8月份更曾達477萬元紀錄新高水平,較去年10月前平均約416萬出現明顯增幅。高成數按保用家增加下,選用較長按揭年期以減輕每月供樓負擔的人士亦增加,全年平均按揭年期均達27年,10月份數字更達27.6年(331個月),屬有紀錄以來最長。
 

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