轉走發展商一按遇難題 拆解有法
過去尤其當樓按措施仍未放寬時期，不少發展商會為新盤買家提供高成數按揭，這類按揭一般設有分段息率，較常見是首兩年或三年提供低息蜜月期，第三年或第四年起之息率則跳升至P至P+1%，即現約為5厘至6厘多水平，故此用家一般在兩三年或之後有轉按需求，以避免利息開支暴增。
這類發展商一按以8成按揭佔多，用家若轉按至銀行，視乎可造按揭成數、現時估值及按揭餘額以確定是否需要補付首期差額。自樓按全面放寬後，銀行按揭成數全面可高達7成，透過按保計劃的按揭成數高達8成至9成 (設樓價上限)，發展商一按用家亦得以受惠，轉按至銀行所需補回之首期差額大幅減少甚至無需補差額。然而，轉走發展商一按是否需補差額亦取決於物業價值是否有變，若然轉按時當前物業估值已累跌一定幅度，將導致可造按揭金額減少，實質按揭成數下降，業主或仍需補付相關首期差額才可轉按。基於這個原因，目前仍有一些早年使用發展商按揭的用家尚未成功轉按至銀行。
舉一個案，業主約於三年多前買入一個位於九龍的豪宅單位，作價$3,000萬，當年有關樓價的按揭成數僅達5成，業主選用發展商一按承造8成按揭，首三年低息優惠可享按息P-2%；三年過去後，現時按息跳升至P+1% (P現為5.25%)，實際按息6.25%，尚餘按揭餘額約$2,160萬，業主希望盡快轉按以免捱貴息。業主向銀行查詢後卻面對轉按上會難題，首先是銀行稱有關單位價值之跌幅較大，估值跌至$2,500萬，再者，基於單位價格較高，已超出申請按保的樓價上限($1,500萬至$1,715萬)，若業主向銀行申請7成按揭，最高貸款額僅達$1,750萬，意味業主需有足夠資金補付約$410萬首期差額方可轉按，業主在這方面有困難，未能騰出大額資金。
業主向筆者在職的按揭轉介公司求助，經過瞭解後，按揭顧問先聯絡不同銀行希望為物業取得更高估值，並提供資料輔助銀行瞭解最新市況，結果成功找得銀行提供有關單位的估值達$2,650萬，較上述提及之估值$2,500萬高出6%及$150萬。因應業主情況及需求，經過申請及審批後，業主獲銀行及一家貸款機構分別提供兩款上會方案；其一是銀行提供7成按揭，基於估值已提高，按揭額高達$1,855萬，業主所需補貼之金額由原先$410萬降至$305萬，按息為全期H按H+1.3%(封頂息率P-2%)，目前實際按息為3.25%。
另一方案由按保以外一家貸款機構提供，特點是提供更具彈性的高成數按揭，任何樓價高達9成按揭兼享有全期低按息現為P-2% (P: 5.25%)，實際按息現為3.25%；對於樓價超出上限而未能透過按保轉走發展商按揭的業主，可考慮此計劃。業主透過此計劃申請將發展高一按餘額約$2,160萬轉按，物業估值同為$2,650萬，按揭成數約達81.5%，成功獲批。業主最終選擇了這個方案，主要是按揭成數較高無需額外補付首期差額，更貼合其需要。
雖然有關計劃僅提供P按息，但按息與現時銀行H按封頂息水平一致，與業主正在供樓的發展商一按息率6.25%大幅降低3厘。與按保計劃類同，選用這個高成數按揭計劃同樣需要支付類同保費的費用(稱為「參與費」)，基於計劃彈性較大，費用會略高，借款人可選擇將參與費全數加借在按揭金額一併供款，便無需在轉按時額外準備這項開支。
個案中的業主適時向按揭轉介公司求助，從而更清楚瞭解現有按揭計劃的特點及條件是否適合自身狀況，最終找得適合其需要及財務狀況的按揭配套。銀行之間的物業估值不一，差幅可達半成至一成，甚至更大差幅，由於估值降低直接影響按揭額不足，有需要申請按揭/轉按人士如物業未到價可多找不同銀行估價作比較。
