負資產回升 低拖欠率反映風險仍低

上期提及金管局公佈今年第一季末住宅按揭負資產宗數回升6%至40,741宗，重上逾20年新高。雖然負資產有所上升，但負資產屬於賬面上被動計算的數字，涉及之風險是否增加還需看業主的供款能力有否變差。從數字上看，目前負資產個案的拖欠比率為0.17%，雖然對比去年有所上升，但仍屬甚低水平；過往2004年首季負資產數字亦約為4萬宗，但當時負資產拖欠比率卻達至2.19%，2002年底之負資產拖欠比率更曾高達2.62%。負資產拖欠比率低反映現時負資產業主的持續還款能力仍甚高，業主保持準時還款，銀行一般不會無故call loan，斷供率低亦即是銀行壞賬風險低，故此現時負資產個案的實質信貸風險及市場風險仍甚低。

現時供樓人士的還款能力普遍較以往提高，事實上，十多年來之按揭拖欠比率均處於接近零水平。金融海嘯2008年後之十多年，住宅按揭拖欠3個月或以上的比率一直介乎0.05%-0.08%為主，樓按措施放寬後，去年至今住宅按揭拖欠比率儘管略為上升至現為0.13%，相比起過往例如2003年時期達1%，現時按揭拖欠比率仍屬於相當低及可控水平。事實上，現時銀行在評估按揭借款人的還款能力方面，比起以往有更好的工具，亦有既定的審批準則，現時按揭借款人的每月總債務供款佔入息不可高於一半(50%)，而對於借款人的債務狀況以及信貸評級，現時亦有正面及負面信貸資料庫，並有二按電子提示工具，銀行較易瞭解按揭申請人的債務供款負擔相對入息是否過高，以及是否有準時還款及良好使用信貸習慣。

目前高成數按保的申請亦有一套既定準則，按揭成數超過8成的借款人須為固定收入人士，以確保選用較高按揭成數的用家有相對穩定的還款能力。此外，現時失業率仍維持於3.2%低水平，對比2003年至2004年時期失業率高達8%之經濟環境大為不同。

跌入負資產行列不等於已出現問題，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。

 

上文轉載自HKET地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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