美國減息0.25厘符合市場預期 年內累減1厘 滙豐減P 0.125厘 港按息跌至3.5%

美國聯儲局凌晨宣布2024年第8次議息會議結果，通過下調聯邦基金利率0.25厘至介乎4.25厘至4.5厘，是今年第三次減息，美息由9月至今累減1厘；具指標性的滙豐銀行宣布下調最優惠利率(P) 0.25厘至5.125%優於市場預期，料其他銀行將陸續跟隨，銀行減P令目前新按及供樓人士的按揭息率均可同步下降，市場主要按息由3.625%減至3.5% (以市場H+1.3% 封頂P-1.75%(P:5.25%)計)。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，今年美國減息累計達1厘後，明年或基於新總統新政策下通脹走勢之不確定性而放慢減息步伐，但本港銀行於今年已提速減P累達0.625厘，優於市場預期，市場按息由9月之4.125%逐步減至3.5%，平均按揭額450萬計每月供款已累積減少達$1,600(減幅7.3%)，置業及供樓人士已可提早減輕供款負擔，加上租金回報平均已升至3.5%，部份更達4%以上，對比市場按息3.5%，市場上供平過租之個案進一步增加，更多住屋需求人士傾向轉租為買，且預期明年至2027年減息期延續，有助持續性配合經濟上之利好因素支持樓市。

明年美息仍處回落周期，港元拆息亦將會下跌，當拆息回落一定幅度，銀行將再有機會減P；預期明年按息將降至3.25%水平。

本地息率方面，中原按揭董事總經理王美鳳指出，具指標性的滙豐銀行宣布下調最優惠利率(P) 0.125厘至5.25%，料其他銀行將陸續跟隨。儘管最近銀行同業拆息上升，1個月港元拆息接近4厘半水平徘徊，銀行仍決定繼續提早減P優於市場預期，減息後年內按息已累減0.625厘，市場按息由9月之4.125%逐步減至3.5%，平均按揭額450萬計每月供款已累積減少$1,600(減幅7.3%)，置業人士及正在供樓人士的供款負擔均進一步減輕。

然而，基於對上一次加息周期港P加幅少於美息，美息加逾5厘，港P僅加0.875厘，故此港P不會在美國每次減息均會下調，是次減息周期港P減幅將會顯著少於美息。王美鳳預期，銀行今年提速減P累達0.625厘後，預期明年P減幅尚餘0.25厘，明年美國將繼續減息而港P將會進一步下調0.25厘後完成減P周期，屆時港按息將減至3.25%。王美鳳指出，港P完成減息周期後，接下來本港按息會否進一步回落將視乎拆息回落幅度。按照現時H按封頂息率水平，1個月拆息需跌至低於2.2%，按息方可跌穿封頂息率而下降，現時拆息近4.5%多水平與2.2%仍有較大距離；不過，若明年拆息能逐步下降，銀行資金成本降低或可推動銀行下調按揭計劃息率，令市場按息進一步下跌。在對上一次加息周期實際按息加幅共2.625厘，當中不只因為銀行加P，而是結合拆息上升、及銀行上調按揭計劃息率，故此明年整體按息變化將因應P減幅、拆息回落走勢及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。

王美鳳舉例，以貸款額100萬元、30年期計算，減P 0.125厘後按息再由3.625%降至3.5%，每月供款由$4,561減至$4,490，每月供款減少$71或1.6%；以目前新造按揭平均按揭額約450萬元計，今年累積減P三次共0.625厘，按息由9月減息前4.125%降至現為3.5%，每月供款累減$1,602，減幅7.3%。王美鳳認為，減P有助所有供款人士減輕供款負擔，對本港樓市起支持作用。

樓巿方面，王美鳳表示，樓市自9月份啟動減息回暖，繼而受多個利好因素包括10月份樓按全放寬帶動而轉活，雖然11月份受到美國新總統當選及金融市場波動等消息令市場觀望氣氛漸增，然而受惠明年減息期延續、本地經濟復甦步伐催穩、樓按已全面放寬、一簽多行活化本地經濟，內地將繼續推出刺激經濟春施，相信樓市繼續逐步復甦，明年進一步向好。再者，雖然明年美減息步伐將放慢，但本港銀行於今年已提速減P累達0.625厘，令置業及供樓人士提早減輕供款負擔，加上今年租金回報平均已升至3.5%，部份更達4%以上，對比市場按息3.5%，市場上供平過租之個案進一步增多，更多住屋需求人士傾向轉租為買，且預期明年至2027年減息期延續，有助持續性配合利好因素支持樓市。

美息方面，中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國減息0.25厘符合市場預期，根據美國議息聲明，今年美國減息累計1厘後，明年減息步伐將減速，但減息周期將延續至2027年。王美鳳指出，由於市場共識美國新總統的經濟政策或令通脹回落速度受阻，明年美國減息步伐或放慢；然而，美國經過對上之激進加息期後，現時美息處於減息期初段仍處高水平，若高息持續將影響現時經濟，預料美國減息期仍會持續，美息處高位料仍需進行減息調整，但減息步伐受通脹走勢、就業及經濟數據變化而影響，料明年美進一步減息幅度可達0.5厘至0.75厘，明年美息可望回落至4厘以下水平。