解構形成負資產因素 (上)

解構形成負資產因素 (上)

根據金管局統計數字,今年第3季末負資產住宅按揭重上逾萬宗水平,按季增加2.3倍,今年下半年起樓市表現明顯遜於上半年,受息率續升、租平過供幅度擴闊、新盤割價等因素影響,第3季末樓價已較今年高位累積回落約7%,年內樓價升幅全被蒸發,樓價返回約近去年底水平,即今年第3季末的樓價較去年高位下跌約15%,負資產數字亦重返去年底逾萬宗相若水平,由於樓價較去年高位已穿1成界線,令較新造的高成數按揭尤其9成按揭用家跌入或再次重返負資產行列。

負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額,故此負資產與樓價跌幅、高成數按揭使用量及尚欠按揭餘額有關; 例如業主以$700萬購入物業,單位市值降至$595萬,但尚欠銀行按揭$610萬,由於資產價值少於按揭債務金額,該單位便已列為負資產。以現時按揭成數高達9成計算,當樓價累跌1成或以上,在賬面上計算的負資產個案便無可避免增加。

以上提到除了樓價跌幅,計算負資產亦關連借款人的按揭貸款金額剩餘多少,例如借款人雖然承造9成按揭,但供樓已達十年,按揭本金由$630萬降了近26%至$468萬,當樓價跌至$595萬,物業並無資不抵債故仍屬正資產。那麼,供樓業主償還本金的速度亦會影響負資產數字,在息率較高及借款人選擇較長還款期的情況下,降低本金的速度會較慢。按揭息率由去年初約1.5%逐步升至現為4.125%,以現時按息及30年還款期計算為例,每月供款之本金比例由64%降至29%,首年歸還本金由貸款額之2.7%跌至1.7%,首兩年歸還本金由5.4%跌至3.5%。

再以現時息率對比不同還款期之還本速度看看,20年期之首年還本率可達3.3%,25年期為2.3%,30年期則降至1.7%,而現時平均按揭年期為27年,選用25年或30年還款期的用家佔大多數。總括來說,現時業主歸還本金速度較以往慢,若樓價並未扭轉回升,脫離負資產的速度亦會較以往減慢。

 

上文轉載自HKET地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

立即了解格到抵按揭計劃

獲得進一步了解詳情,歡迎與我們的專業按揭顧問聯繫。

中原按揭客戶服務熱線 2889 2886 | Whatsapp 9228 2138

計算機
線上-立即對話