為何加P亦影響H按息? 市場有5個P如何選?

上期提及，H按計劃設有封頂息作為保障，即使HIBOR抽高，H按息亦不會高於封頂息；但要留意封頂息並非固定息率，而是一個以最優惠利率(P)為基準之P按息率。P亦屬於浮息，但穩定性大於HIBOR，當P上升，意味以P按計之封頂息率亦會上升。去年至今銀行累計共5次上調最優惠利率(P)，期內H按息以P按之封頂息計亦同步上調，但由於P加幅累計僅0.875厘，明顯少於HIBOR加幅高達5厘，故此H按用家在P按之封頂息保障下，按息較普遍仍可處於3厘多偏低水平。最近拆息回軟，1個月拆息由7月份高逾5%逐步回落至現時約4%附近水平，但以現時H按息H+1.3%計(4.17%+1.3%=5.47%)，封頂息(3.625%)仍然較低，故此按息仍然平穩為3.625%為主。    

當H按息已達封頂息計算之水平，當銀行加P，不論H按或P按用家的供樓利息亦會上升。那麼，現時按揭用家亦需要瞭解所選銀行之最優惠利率(P)是多少，才可得知銀行提供的H按封頂息及P按息水平。要注意的是，加息周期已近見頂，銀行之間因應自身資金成本及水平、存貸基礎、業務取態等因素而上調最優惠利率(P)，截至現時，基於部份銀行加P幅度出現差別，市場現時共有5個不同的最優惠利率(P)，分別為5.875%(俗稱細P)、6%、6.125%(俗稱大P)、6.25%、6.375%；以上述提及的P-2.25%計，不同的P可有不同的實際息率: 3.625% (P:5.875%)；3.75%(P:6%)；3.875%(P:6.125%)；4 %(P:6.25%)；4.125%(P:6.375%)；用家可根據銀行的P計出實際按息以便瞭解。

 

若H按封頂息率與市場P按息是一致，H按的優勢便較大，原因是，當拆息上升，H按用家的供樓利息仍不會高於市場之P按息，但當拆息下跌至低於封頂息，H按用家便可享有低於市場P按息率供樓之優勢。例如在去年進入加息周期前，H按息低至1.45%明顯低於當時之P按息/P按封頂息2.5%，期間H按用家便可享有1.45%超低按息供樓。

 

上文轉載自HKET地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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