H按封頂息率如何保障用家

H按封頂息率如何保障用家

現時市場上選用銀行同業拆息按揭(HIBOR-based mortgage, 簡稱H按)約佔95%,銀行同業拆息(HIBOR)屬於銀行之間的拆借息率,在港又稱為港元利息結算利率,每日約早上11時由銀行公會公佈有關利率數字,包含由隔夜至12個月不同到期日之息率,亦有個別大型銀行會以自身公佈的銀行同業拆息計算。

目前銀行提供之H按一般以1個月期之HIBOR作為基礎,再加一個固定息率計算,在供樓結算日當天計之息率將會為期1個月不變,直至1個月後到期日再按當刻的HIBOR重新計算按息,例如現時市場上的按息較普遍為H+1.3%,去年初HIBOR約在0.15%超低水平,若計算按息當日之HIBOR亦是0.15%為例,該月實際按息便為1.45%(0.15%+1.3%)。

然而HIBOR是天天公佈的數字,隨着不同市場因素包括息率走勢及周期、銀行資金水平、港元供求、季節性因素等變化,HIBOR或有着不同幅度的波動性。去年起本港進入加息周期,HIBOR亦逐步上揚,今年7月份1個月HIBOR升至平均為5.07%,若同以上述按息H+1.3%計法,按息便應為6.37%(5.07%+1.3%),但今年實際按息其實一直處於3厘多水平,原因是銀行多年來已為H按計劃提供一個以最優惠利率(Prime rate, 市場稱作P)為基準的按息作為封頂保障,即是說,以現時市場封頂息率P-2.25% (P:5.875%)為例,實際息率為3.625%,銀行在H按結算當天會以H按息及封頂息作比較,取低者為準,上述7月份HIBOR抽升,H按息計之6.37%高於封頂息3.625%,銀行便以3.625%為H按用家計算供樓利息。

事實上,由去年7月底至今,H按息已升穿封頂息(又稱鎖定息率),但即使HIBOR再抽高,H按用家已有封頂息作為保障,仍可鎖定以不高於封頂息供樓。但須留意,封頂息並非固定息率,而是一個以最優惠利率(P)為基準之P按息率,下期續談H按封頂息的計法。

 

上文轉載自HKET地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

延伸閱讀:【P按H按的抉擇】P按H按點計?揀邊個最著數?

 

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