負資產僅屬賬面計算 保持準時還款要緊

金管局日前公布2022年第4季負資產住宅按揭宗數升至12,164宗，屬18年新高水平，原因為何? 負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額，例如業主以$680萬購入物業，單位市值降至$575萬，但尚欠銀行按揭$595萬，由於按揭欠額多於資產價值，該單位便已列為負資產，負資產與樓價跌幅、高成數按揭數量及尚欠按揭餘額有關。由於過去十多年樓價未有出現顯著跌幅，當去年樓價跌幅累計達15%，較新造的9成按揭償還本金不多，便較易列入負資產行列。

 

近年放寬按保推出林鄭plan及財爺 plan，幫助有需要用家上車，高成數按保的市場比例由2019年林鄭PLAN推出前約1成升至現時約3成，故此當樓價跌穿1成或以上，在賬面上計算的負資產個案便明顯增加。而2022年第4季負資產宗數按季大幅升近22倍，原因是去年截至第3季樓價下跌約8-9%，平均未跌穿1成界線，然而第4季樓價進一步下跌達7%，故此負資產宗數便顯著上升。

 

其實單單負資產本身不等於已構成問題，亦不等於即時風險已增加，還得視乎按揭用家的還款能力有否轉差，就業環境有否惡化而導致斷供率上升、銀主盤增加才會增加實質負面影響。現時負資產個案當中並無任何拖欠3個月以上的紀錄、供款負擔比率仍低、失業率續跌至3.5%甚低水平，經濟就業環境進一步向好，即使負資產宗數上升，所帶來的實質信貸風險及市場風險仍甚低。再者，今年通關復常、逐步解除防疫措施及息率見頂等利好因素帶動樓市回暖，買家入市步伐加快，樓價已止跌回穩並開始出現反彈跡象，首季新盤陸續推出將進一步鞏固買家信心，料樓價於今年首季將重拾升軌，預期未來負資產數字將掉頭回落。

 

市場上有疑慮指出放寬按保推高了負資產數字，說法上很易令人誤會，按揭保險計劃有助於有需要置業人士上車，故適時根據樓價水平及樓市狀況調整計劃才可讓更多用家落實置業計劃，若使用率過低並非好事，等於計劃未可發揮應有功能；現時按保使用率已回升至正常水平，林鄭PLAN及財爺PLAN的推出確實有助用家增加置業機會。事實上，按揭保險計劃為有實際住屋需要的用家而設，借款人屬於自用物業用家，亦需符合既定條件方可獲得貸款，例如9成按保用家須為固定收入及首次置業人士，並須通過供款佔入息比率要求，故此按保用家的拖欠供款率相對較低；現時按保計劃的拖欠比率幾近零僅0.01%，較整體住宅按揭的拖欠比率0.06%還要低。而且，按保並非一般按揭，按保為銀行提供保險保障，銀行無需為高於6成按揭承擔額外風險。近年政府根據市況先後調整按保計劃讓其發揮功能並增加市民自置物業機會，我們亦需理解，當樓價下滑，高成數按揭物業無可避免會率先跌入負資產類別，這是賬面上計算的結果。然而，跌入負資產行列不等於已出現問題，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。