若是時候再放寬 可直接取消壓測

上期提及今年9月政府公佈放寬按揭供款「壓力測試」，假定按息升幅由3厘降至2厘。年初至今，實際按息升幅約達1.5厘，預期12月美國加息後，本港銀行將再次上調最優惠利率(P)，屆時按息進一步上升，換句話說，今年按息由年初約1.5厘將攀升至年底約3厘多水平。

 

市場有人提出進一步放寬壓測，筆者認為現階段應適時重新評估已推出多年的「逆周期」樓按措施，當年為了調控樓市過熱的措施或已不合時宜，甚至加深現時負面因素影響，更迫切需檢視的措施相信是樓市辣稅；但若認為壓測需進一步放寬，那其實可直接取消壓測而無需再下調假定息率。

 

銀行審批按揭需評估借款人的入息水平，除了需通過以假定息率計算的壓力測試，另外亦需符合以現有按息計算的供款佔入息比率，以首置用家為例，壓力測試要求是按息加2厘後之供款佔入息比率不超於60% (簡稱:壓測要求)，另外以現時按息計之供款佔入息比率不超於50%(簡稱:基本DSR要求)，按揭申請人需達致上述兩項準則。過往在計算上通過壓力測試的要求較高，故此市場上往往以「過壓測」作為入息水平達到要求的準則，現時隨着息率變化及壓測調整，計算結果已有所改變。

 

以下例子以最近批出之按息2.975%、400萬按揭額及30年還款期為例，月供$16,810，壓測要求下之最低月入為$35,686，基本DSR要求下之最低月入為$33,621，換言之通過壓測便同時通過基本DSR要求。若轉用20年還款期，壓測要求下之最低月入為$43,905，但基本DSR要求下之最低月入略高一些，為$44,268，這樣，單單「過壓測」已不等於可達致入息要求，而是需看是否通過基本DSR要求。

 

按照上述再延伸，若將壓力測試的假定息率升幅由2厘再降至1厘，同樣以上述例子及30年期為例，壓測要求下之最低月入為$31,732，但基本DSR要求下之最低月入需為$33,621，即是說，通過壓測不等於已通過基本DSR要求，再將壓測假定息率降低1厘已沒實質意思，故此若需再放寬此措施可直接取消壓力測試，集中以基本DSR計算供款能力便可。