美國再加息0.75厘符巿場預期 滙豐加P 0.25厘
03/11/2022
中原按揭王美鳳：
滙豐P加幅0.25%少於美息 料銀行跟隨 港P累計加幅0.375%明顯較溫和
加P後市場按息約3厘水平 介乎2.875%至3.125% 年內按息處3厘多水平
美國聯儲局凌晨宣布2022年第7次議息結果，宣布上調聯邦基金利率0.75厘至3.75%至4%，符合巿場預期。中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國年內累積加息幅度增至3.75厘，樓按相關的1個月港元拆息今日(11月3日) 報3.21%貼近14年新高水平，已明顯高於加P前市場按息介乎2.625%至2.875%，令H/P差距收窄至約2厘，低於過往平均達3厘以上，銀行已有即時再加P壓力，具指標影響力的滙豐銀行已宣布上調最優惠利率(P) 0.25厘，料其他銀行將陸續跟隨，令巿場按息升至達3厘水平，介乎2.875%至3.125%。巿場預期美國將會於12月再加息，而加幅或會收窄，相信本港按息年內將會處於3厘多附近水平。
聯儲局主席鮑威爾於議息後新聞發布會上表示，接下來的兩次議息會議上可能會放緩加息速度。王美鳳指出，美國面對歷史性高通脹表明續以加息應對，但接連大手加息加上市場憂慮美國面臨經濟衰退問題，年內餘下12月加息幅度料降至0.5厘，聯邦基金利率年底將達4.5厘(4.25%-4.5%區間)；雖然美國預期息率水平或高於預期，但相信明年美國加息步伐將會放緩及於年內步入尾聲；意味明年本港加息壓力將減輕。
港P加0.25厘 月供增幅3.3% 兩次加P月供累增5%
王美鳳表示，銀行上調最優惠利率 0.25厘後，以30年期計，月供增加3.3%，每100萬按揭額增加$134，以平均按揭額約$500萬為例，以市場按息2.725%加至2.975%計，月供增加$667至$21,013(加幅3.3%)；累計年內兩度加P加幅達0.375厘，每100萬按揭額、30年期計，每月供款增加約$200(加幅5%)，平均按揭額$500萬為例，月供增加接近$1,000($996)。
注意需以加息後之按息計算供款比率及「壓力測試」通過壓測最低月入提高2.9%
由於香港按息已錄一定升幅，金管局於9月公佈放寬按揭「壓力測試」要求，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘，適時按照市場變化作出調整。王美鳳指出，今年P加幅累計0.375厘，而9月時「壓力測試」假定升幅已降低1厘，故此9月份之壓測放寬已減低現時加息對上會之影響，但買家需注意，銀行公佈加P後按息亦同步上升0.25%，以現時二手物業市場按息2.725%加至2.975%計，供款壓力測試假定加2厘後會由4.725%調整至4.975%計算，以$500萬貸款額30年期計，壓測下最低月入要求由$43,345提升至$44,608，增加$1,263或2.9%。故此用家需留意息率之變化，當息率上升，用家需相應地加上加息幅度去計算自身還款能力。
市場已預備加息 按息仍處低水平 單計加息因素對樓市實質影響不大
王美鳳指出，由於香港經歷逾十年之超低息環境，不少人已習慣以超低按息供樓，今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快，令部份置業人士入市決定趨審慎，近月樓市氣氛轉淡，但買家已準備進入加息周期，相信已在消化加息影響，香港跟隨美息升勢但屬於不同步滯後加息周期，息率加幅相對溫和，今年美國加息累計3.75%，本港最優惠利率P累計加幅僅0.375厘，而按息累計加幅約1.5厘(年初1.5%加至現時約3厘)，相信加息對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度。預期本港按息於年底仍處約3厘多附近低水平，在過往歷史30年平均按息約4%仍屬低水平，相信市場已逐步消化加息因素，單計加息因素對樓市實質影響不大。
