在加息期如何慳息？善用按揭存款掛鈎戶口
07/06/2022
現時拆息按揭(H按)的選用比例達97%，主導市場，今年美國提速加息情況下，隨着港元拆息(HIBOR)將進入升軌，按息亦會在今年有所上升。面對加息周期，供樓人士如何減少加息對自己的影響？本欄嘗試淺談一些面對加息的對策。
現時銀行提供之按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠，一般是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口，存息與按息一致；換句話說，現時按息約1.5%，存息亦是1.5%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出，等同降低淨按息。而且，當日後按息上升，例如升至2%，存息亦會同步升至2%，若運用這類戶口得宜可有很好的對沖加息的效果。
上述這類戶口的存款上限一般高達尚餘按揭額的一半即50%（個別優惠可高達60%），即是說，例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口，該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%，可見善用按揭存款掛鈎戶口可達致很大的慳息作用。當然，一般供樓人士未必有需要停泊大額資金，以目前平均按揭額約$500萬為例，按息1.5%（為便計算以息率不變作參考）、25年還款期，假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金$30萬存入高存息戶口，並於每月持續存入$4,000儲蓄，全期以存息收入抵銷按息後，淨利息支出可減少達25%，省去金額約達$24.9萬，實際按息等同由1.5%降至約1.14%。
此類按揭存款掛鈎戶口在提存方面亦具有彈性，用家可隨時按需要提取存息戶之存款，亦可隨時將資金再存進戶口內，利息按每日戶口結餘計算。傳統上一般只限借款人享有與按息掛鈎的高存息戶口，近年有銀行推出可掛鈎多達3人享有高存息往來戶口，借款人可選擇與其配偶，及/或按揭貸款的抵押人共同掛鈎高存息戶口，個別銀行更將此方面的彈性提高，除上述外，更可選擇與父母、子女或按揭擔保人共同掛鈎高存息戶口，戶口上限亦為3人。若多於1人掛鈎高存息戶口，有關存款金額上限便得平均分配，以存款額上限50%計，3人掛鈎的話，其中2人的上限為17%，餘下1人為16%；若以2人掛鈎戶口，有關存款上限則各為25%。
這類掛鈎方式讓用家增加機會用盡戶口存款金額上限，合共獲得更多的高存息回報，較適合一些自身未有用盡或沒打算用盡存款金額上限的借款人，又或按揭貸款餘額較高，以多人共同掛鈎高存息戶口以免浪費配額。但若然借款人本身已常有大額資金需停泊於戶口，又或有充裕的儲蓄，已很大機會用盡高存息戶口金額上限，若平分3人反而會導致自己的配額不足，便應按自己的財務狀況及需要作出選擇，例如改為選擇掛鈎2人，又或無需選擇與他人共同掛鈎戶口。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
