美國將提速加息 港按息如何走？（四）
17/05/2022
現時本港H按為主流之按息約為1.5%，而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率（現為2.5%），換句話說，即使拆息上升，最優惠利率(P)上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。美國已預期接着6月及7月份均有機會加息每次0.5厘，如是者屆時聯邦基金利率已達1.75%至2%；而年內餘下之議息會議，相信需視乎經濟數字及通脹走勢才落實加息幅度。年底美國聯邦基金利率很大機會達致兩厘幾水平，不排除下半年港P有機會上升，但估計本港按息即使上升年底仍較大機會低於3%水平。
雖然現時H按實際按息約1.5厘，但銀行計算入息要求是以息率較高之H按封頂息率（現為2.5厘）計算，換句話說，供樓人士早已有按息1厘作緩衝 ; 而壓力測試則以2.5厘加3厘即5.5厘計算，可見現時供樓人士的供款防守力很高。即使拆息將會上升，但若然封頂息率未有上升，按揭申請人的供款入息要求以及借貸能力(按現時入息可借的按揭額)其實未變。
參看長達30年歷史按息，今年按息若升至2厘幾仍屬低水平；不過，由於金融海嘯至今14年來本港長期處於低息環境，十多年來平均按息僅1.8%，故供樓人士及置業人士需有心理準備按息將由「超低水平」逐步回升至「低水平」，供樓金額將會有所增加。在香港，對於置業人士來說，首期困難大於供樓擔子，政府於2月23日放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」後，正有助降低首期負擔，相信今年供樓利息上升對樓市實質影響不大。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
