【清數秘訣，資產審批篇】 多街數又冇收入證明點算好？

 

疫情打擊經濟外，仲令唔少人債務纏身，甚至每月還債仲大過薪金，其實只要揀啱方法清數，絕對有機會翻身，唔洗去玩魷魚遊戲搵命博嘅！

 

姜小姐欠銀行按揭$100萬，急用資金去財務借二按$100萬，再碌卡簽賬$50萬，然後又去申請私人貸款，最終被拒，原因係她負債太重之外，仲要現金出糧、冇入息証明文件。現姜小姐供得吃力之餘，亦冇辦法再貸款更多資金，究竟以佢嘅情況可以點解決呢？

 

中原按揭顧問拆解：可以利用「資產審批」方式做物業套現去清數(重整債務)

 

何謂「資產審批」？

銀行除了「入息審批」外，仲有一種叫「資產審批」。簡單講是以申請人所持有嘅資產減去負債，得出「總資產淨值」大於「申請的貸款額」，就通過銀行審批。資產一般包括：物業、存款、股票、基金、儲蓄保險、車位等等，但並唔係全部計足全數價值，詳細下表參考。

 

資產類別	資產價值計算
物業、車位	現契物業可以計估值一半 (50%) 例：物業市值$800萬 資產價值 ($800萬x 50%) = $400萬
	如物業仍有未還清嘅按揭貸款，就需要在內扣減。 例：物業市值$800萬，按揭欠$150萬 資產價值 ($800萬x 50% - $150萬) = $250萬
存款	計100%總值，大銀行一般睇近三個月平均存款，有些較彈性嘅銀行可睇最近一個月存款。
股票、基金	每間銀行有不同計算準則，通常計100%總值，但有機會要打8-9折不等，而大銀行亦係睇近三個月平均股票價值，彈性銀行就可睇近一個月。要留意「孖展戶口」屬借貸買賣，銀行唔會計入資產。
儲蓄保險	個別銀行可計入資產價值，一般是以當時的現金價值作準，而保險融資屬借貸，呢類銀行唔會計其價值。

 

一般可以如何清數？

正常做法銀行會將所有負債金額扣入資產價值內，如負債很大，往往達唔到批核要求。但有些銀行其實係可以做轉按同步清數，而負債唔需要計算，關鍵在於律師樓。流程係當銀行批核後，貸款資金不會入申請人戶口，而是直接發放到律師樓，由律師樓把關將款項先歸還比相關機構，有餘額才入回比申請人。這方法雙贏，第一可保障銀行避免申請人將資金做其他用途，第二申請人更容易通過審批。

 

資產清數點計算?

按揭顧問替姜小姐進行物業估價，並詳細了解她財務狀況做分析，現時她主要想還清全部債務及套現$50萬作備用資金，所需資金共$300萬。

姜小姐資產和負債分佈

個人資產	尚欠負債
物業 : $1,000萬	頭按：$100萬
存款：$25萬	二按：$100萬
股票基金：$80萬	卡數：$50萬

 

剛才所講以清數方式申請按揭，上述負債全部唔需要計算，只需於物業價值扣減現時申請$300萬貸款額。

物業淨值：$1,000萬 x 50% - 300萬 = $200萬

總資產淨值：物業 $200萬 + 存款$25萬 + 股票基金80萬 = 305萬

結果「總資產淨值$305萬」大於「申請貸款額$300萬」，銀行成功批出。 最後姜小姐經律師樓還清全部債務，唔需要再捱貴息之餘，仲成功套現$50萬資金落袋。

 

小貼士 (優點與缺點)

資產審批大多適用於擁有充裕資產而又冇收入證明人士，如退休人士高資產但冇收入、或專業投資者持有大量投資產品但冇入息證明。而缺點是按揭成數最高4成，如屬第二套按揭就只有3成。另外，新買賣想以資產審批的話，就需要證明「總資產淨值」大於「新購單位的成交價」才獲得審批。 清數方面較重要是銀行估價，估得越高 所覆蓋到的負債就更多，不過清數批核的利率和律師費有機會比一般按揭貴。大家需要留意呀！

 

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