失業率上升 拖欠比率如何走？
07/07/2021
就業市場受疫情衝擊，政府統計處公布最新之失業率（2月至4月）上升至5.2%，逾10年新高，若失業人士是供樓一族，一旦備用資金不足便有機會出現拖欠問題，故此亦引起市場開始擔心銀行資產質素會否轉差。
300多宗負資產 零拖欠個案
根據金管局統計數據（截稿前最新為3月份數字），目前住宅按揭超過3個月的拖欠比率僅0.03%。在10年的樓按措施管理下，樓市投機成分消失，樓市以用家及有實力的長綫投資者主導，平均供款佔入息比率處36%低水平，在這環境下，住宅按揭的拖欠比率一直處於極低水平，即使首季出現了少量約300多宗負資產個案，當中卻沒有任何拖欠個案。在樓按措施出現前，2006至2007年期間，超過3個月的住宅按揭拖欠比率主要介乎0.11%至0.2%；而在樓按措施推出後之10年，按揭拖欠比率一直處於介乎0.01%至0.03%極低水平，可見按揭用家的防守力確是提高了。除了樓按措施，逾10年的低息環境亦有助按揭用家減輕供樓負擔，供樓人士持續性享有低息貸款，供樓金額亦較穩定。
當然，在這10年間，就業市場主要向好，失業率大致處於3.5%以下全民就業狀態，所以暫難確定樓按措施下失業率上升將如何推高按揭拖欠比率。金融海嘯後，香港於2009年之失業率曾持續處於約5.2%水平，當年之住宅按揭拖欠比率僅稍升至0.05%，仍處於相當低水平；當中原因亦基於環球放水救市令經濟和樓市均快速恢復，失業率於翌年已逐步回落。反觀1997年金融風暴後，經濟連年一蹶不振，並進入多年通縮期，就業市場多年不能改善，長達7年時間之失業率達5%以上，2003年失業率升至逾8%，在持續性不景氣環境下，按揭拖欠比率於1999年至2003年均主要在1%以上水平，2001年5月之住宅按揭拖欠比率達1.42%，屬於歷史高水平。不過，這個數字比起其他國家其實仍屬於甚低水平，而現時之拖欠比率0.03%對比1.42%，亦顯然有相當大距離。
按揭用家防守力較以往高
按揭拖欠比率顯示有多少供樓人士逾期還款，若呈增加趨勢反映有部分人士還款能力變差，銀行在審批上或會增加警覺性。銀行不可能讓供款人士無了期拖欠，所以若拖欠日子延長，欠債人與銀行亦無共識，銀行只能收回物業並賣樓抵債，若資不抵債銀行便需要撇帳。故此，若同時出現失業率上升、破產個案上升、樓價下跌時，銀行貸款拖欠比率上升、撇帳額增加，資產質素轉差的風險亦會增加。直接影響銀行損益的是貸款撇帳額，而根據住宅按揭統計數字，在過去12個月的銀行撇帳額為零。
失業率上升等如市場上多了人失去工作入息，難免會影響供款能力，但問題是，失業人士當中，屬於供樓人士佔多少比例？而失業供樓人士的備用資金可支撑多久？他們又可否於短期內找回工作？環球疫情仍存在不確定性，經濟何時反彈仍然有待觀察，故此失業率若持續攀升將無可避免影響拖欠比率上升，但在多年樓按措施下，按揭用家的防守力較以往高，加上政府推出保就業紓困措施、銀行推出還息不還本等過渡安排，相信拖欠比率即使上升仍會處於甚低水平。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
