拆息跌幅 抵銷銀行H按息加幅
07/07/2021
大型銀行牽頭削減按揭回贈後，最近再進一步上調H按息，調整後以現時平均按揭額約$400多萬計，銀行提供之現金回贈由1%降為0.5%，若屬轉按再降為0.2%，而H按息則上調至H+1.4%，加幅為0.1厘；若為$600萬以上新造按揭，H按息則調整至H+1.35%至H+1.38%。由於H按使用比例達9成，銀行調整H按等同上調市場按息，背後原因是甚麼？
不明朗因素多 銀行放貸審慎
當前市場環境仍存甚多不確定性，世界各地疫情持續，各地管控措施對全球經濟有連鎖影響，但確診數字何時清零卻似乎並非短期內達致。雖然本地疫情趨緩，但經濟難免下滑，失業率上升，加上最近政治爭議，銀行在考量上面對市場潛在風險，警覺性增加，短期內在樓按取態上傾向審慎保守。
再者，今年息率向下或令銀行淨息差受壓。與樓按相關的1個月拆息若撇取短期性因素影響跌幅逾1厘，1個月拆息曾於5月19日跌至0.59%，H按息一度低至1.85厘，較年初封頂息率水平2.5厘降幅逾半厘。雖然銀行流動性增加，但早前銀行已因應拆息下跌而降低定存息率，在吸納長期穩定存款競爭下，定存息水平仍偏高。虛擬銀行亦將陸續開業，傳統銀行嚴陣以待，客戶存款競爭將會加大，或有機會推升銀行資金成本。若貸款息率下降但資金成本未能同步回落，按揭利潤或減少，銀行淨息差亦有收窄風險，故此當銀行樓按取態仍較保守，便傾向上調按息、削減優惠。
半年結後 拆息料再次回落
根據過往情況，銀行同業之間很多時亦有相互影響及參考作用，大行調整往往具指標性，當大型銀行牽頭縮減按揭優惠，其他銀行自必然對有關調整作出評估及考量，當中包括資金成本與利潤、市場風險、客戶質素及流向有何變化等。銀行在當前環境或保險性跟隨大行做法，故此已相繼逐步跟隨調整樓按息率及優惠。然而，最近樓市累積多月購買力全面釋放，一二手交投暢旺，加上銀行體系結餘上升令流動性增加，有部分銀行樓按取態回復較積極，物業估價亦跟隨大市回升。事實上，銀行之間調整按揭的步伐和幅度未必一致，當中亦視乎銀行之間的樓按取態及資金成本等因素。
6月份受短期及季節性因素影響，當中包括大型新股集資及臨近半年結等，銀行同業拆息將較為波動。暫見6月9日1個月拆息為0.79%，H按息約介乎2.09厘至2.19厘；對比年初按息2.5厘，減幅仍達0.3厘至0.4厘。而短期因素過後，拆息很大機會再次回落，畢竟港息已持續多月高於美息，若走勢可較貼近美息亦有回落空間，屆時H按息可望降至2厘或以下水平。雖然銀行最近上調新造H按息，但實際加幅相當輕微，介乎0.05厘至0.1厘，在低息環境下，拆息走勢向下令H按息跌幅已抵銷銀行加息幅度，調整後之H按息仍會低於年初水平，令今年市場主流之H按享有減息幅度，故此銀行之樓按調整對樓市影響甚微。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
