放寬工商舖按揭後之可借成數
07/07/2021
金管局日前公布放寬非住宅物業按揭成數由4成上調至5成，提高了非住宅物業可造按揭成數1成。新冠肺炎疫情直接影響及削弱經濟活動，對工商舖市道打擊明顯大於住宅市場，成交量明顯下跌；限聚令、禁堂食等措施尤其對餐飲及零售業造成衝擊，舖市前景尤為嚴峻，故此政府希望及時放寬非住宅物業按揭成數。放寬前自2013年2月第六輪樓按措施起，工商舖按揭成數僅達4成。根據中原按揭客戶個案，今年工商舖按揭申請的平均按揭成數僅為28%，與住宅客戶平均按揭成數逾50%有明顯差距，原因是工商舖可造按揭成數較低。
減低估價不足影響
疫情下市場存在甚多不確定性，今年銀行在貸款業務方面取態保守，由於經濟前景、疲弱市道直接影響工商舖表現，銀行對於工商舖按揭取態亦變得審慎保守。事實上，工商舖承接力轉弱、減價個案增加情況下，成交量及價格均出現跌幅，當中尤以舖位價格下滑顯著。在這形勢下，銀行估價趨向保守，形成最近工商舖估價不足情況增加，由於按揭成數根據成交價及估價之較低者計算，若估價不足將影響實質可造按揭成數。例如最近有買家擬購入一個減價舖位，業主原開價$3,000萬，後減價至$2,500萬成交，買家找銀行估價後，發現估價僅$2,000萬，估價不足達20%。在放寬按揭前，上述個案之可造按揭額僅$800萬，估價不足令按揭成數由40%降至32%，不過，若然在放寬按揭後入市，上述個案之可造按揭額可提高至$1,000萬，等同按揭成數上調至40%。放寬工商舖按揭成數除了有助降低入市門檻、首期外，或許亦有助減低最近估價不足之影響。筆者亦提醒用家，若出現估價不足，可多找其他銀行估價作比價，因銀行之間估值未必相同，有時候會出現頗大差幅。
新放寬措施降低工商舖入市門檻，市場減價貨增多，或吸引買家趁低吸納，為工商舖市道帶來適度支持。然而，工商舖買家或投資者較看重投資價值及回報、經濟前景及市道，各行各業仍受疫情打擊，經濟復甦步伐存變數，新放寬措施未至於可令工商舖市場轉勢。在現行按揭措施下，工商舖按揭成數上調至高達5成，但不少工商舖按揭申請人本身已有按揭在身，新購的工商舖物業便屬於第二套房按揭，按揭成數需降至4成。工商舖買家投資者佔多，故需留意，若利用資產水平如股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力，而非依據按月入息水平，工商舖之按揭成數亦需降至4成。此外，銀行批出之工商舖按揭年期往往較短，以15至20年為主，有別於住宅樓按年期長達30年。
工商舖按息差幅大 用家宜多比較
工商舖按息過往一向遜於住宅樓按，而由於工商舖物業質素參差，按息往往出現頗大差幅，銀行一般因應物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等批出按揭息率。近年有部分銀行對承造工商舖按揭較為積極，提供之按息較貼近住宅息率。但今年銀行放貸審慎，礙於工商舖受疫情衝擊更大，銀行對工商舖之潛在風險充滿警覺性，部分銀行在審批工商舖按揭方面收緊條件，並將按揭息率調高。目前工商舖按息主要介乎2.3厘至3.5厘不等，相對住宅按息約1.75厘為高，當中已有個別銀行將工商舖按息由低至2.7厘上調至3厘，亦有由2.65厘上調至3厘至3.5厘。近月拆息跌勢下，有部分銀行維持向工商舖按揭申請人提供H按，按息因而較低，例如優質寫字樓之按息可低至約2厘水平。現時銀行之間提供之工商舖按息差幅甚大，用家可多留意比較。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
