車位按揭成數知多少
13/07/2021
近月車位交投回升，根據中原研究部統計，今年6至8月份二手車位登記量均多於450宗，多於年內其他月份平均273宗。市場上不少人鍾愛購買車位，雖然車位價格經過早年飛快升幅後已經放緩，但車位的一般入場門檻始終低於買樓，而購買車位支付非住宅印花稅，低於非首置住宅印花稅（稅率為成交價15%），例如一個不足$200萬之車位只需繳付1.5%印花稅。而且，車位無需裝修，不用煩卻保養折舊問題，基本上一成交便可起租，轉售彈性亦較大，不受限於額外印花稅，所以車位在某程度上屬於易入門、回報快、彈性大的投資產品。
放寬非住宅按揭成數 買車位受惠
車位的尺寸雖然相差不大，但不同地區位置的車位價格卻相差甚大，可介乎少於$100萬至逾$600萬不等。今年首8個月二手登記車位平均價格約$149萬，而一手車位價格平均為$265萬，影響車位價格較大取決因素是供求比例、屋苑交通配套、車主多寡及附近車位供應等。
以投資車位來說，租金回報是很重要的考慮因素，但車位價格於早兩三年已顯著上升，不少車位的租金追不及價格升幅，導致租金回報率下跌，部分車位的租金回報率更跌至2%甚至以下水平。但若多花時間尋寶，例如在新界或九龍區會發現一些細價但高回報的車位，例如九龍一個屋苑車位價格只需$90萬，但因車位需求較大，租金可達$3,000，租金回報率達4%；新界一個屋苑車位只需$70萬，但租金可達$2,400，租金回報可達4.1%。
政府於8月份公布放寬非住宅按揭成數上限，相信主要是減輕疫情下對工商舖市場的衝擊，但由於非住宅類別包括車位，故此車位亦因此受惠，車位按揭成數由高達4成上調至5成，首期由6成降至5成，而按揭年期維持長達15年。
投資車位買家需要注意一點，若然已持有按揭物業在身，若再購買車位申請按揭上會，車位便已屬於第二套房按揭，在現行措施下，該車位的按揭成數需降低一成，即按揭成數降回至高達4成，上會首期將會明顯增加。而車位按揭在審批方面，借款人的供款佔入息比率及壓力測試要求基本上與住宅按揭相同，但留意，若果借款人本身已有按揭，例如自置物業仍有按揭在身，礙於車位已屬二套房按揭，入息要求便需提高，每月總供款佔入息比率上限由50%下調至40%，並需通過按息加3厘之壓力測試，壓力測試下之供款佔入息比率由60%調低至50%，車位買家如需上會，入市前宜先計算首期負擔及供款能力。
車位按揭息率較遜於住宅，現時實際息率介乎2.6厘至3.5厘，今年銀行對於貸款業務較為審慎，銀行之間批出之車位按揭息率差幅較大，當中視乎貸款金額，例如百多萬元之車位按揭額僅達數十萬元，尤其不足$50萬貸款額之車位按息相對較遜。
車位物業連契承按 優惠與住宅看齊
其實，車位按揭成數是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善，買家若購置自用物業時連同車位以連契形式申請按揭貸款，銀行可就物業連同車位批出一致的按揭條款；換句話說，連同自用物業的車位按揭成數可高達6成，若成交價不超於$1,000萬，更可申請按揭保險計劃享有高成數按揭，按息享有拆息按揭低息水平，現時約為1.75%，按揭年期更長達30年。
獨立車位的按揭成數仍低於住宅，按揭息率亦較高，買家可考慮索性以物業套現資金方式購置車位，若物業估值之水位足夠，加按套現出來之資金便可直接用作支付全數車位價格，而無需承造車位按揭。樓價於10年間升幅逾倍，以一個10年前以$600萬購入之單位為例，目前樓價升值至$1,300萬，加按後最高按揭額高達$650萬，減去按揭餘額$260萬後，尚有足夠水位可套現資金達$390萬購買車位；此做法亦無需擔心車位成了二套房按揭衍生之問題。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
