銀行「估突價」對按揭都有影響?

12/04/2021
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   2020年二手住宅成交量按年增加15%,當中在新按保推動下$600萬至$1,000萬物業的成交量按年增加約53%,然而,2020年樓價$1,000萬以上物業成交量則按年減少0.5%,與二手市況背馳。究其原因,相信主要是樓價$1,000萬上下分界綫之巨大差異按揭成數所致。
 
   有客戶個案與朋友達成協議購入其單位,交易沒有透過地產代理進行,基於與朋友相熟,朋友最終以低於市場水平之「超筍價」成交,當客戶向銀行查詢按揭後,得知有銀行基於成交價明顯低於估值而不接受按揭申請。事實上,成交價低於市場估值之個案,銀行的而且確有機會拒絕受理按揭申請,當中視乎差幅及其他評估因素。
 
「超筍價」惹銀行憂隱藏問題
    一般來說,銀行對於一些低於市場估值達10%至20%或以上之成交,便有可能拒批按揭,亦有銀行對於差幅超過5%之單位已不願受理按揭申請,又或需要再作個別評估。而對於這類個案,若果沒有透過地產代理作為中間人進行交易,即是由買賣雙方直接交易(俗稱direct deal),銀行接受程度會更低。
 
    為何銀行不願接受成交價明顯低於市值之個案?因為照常理,物業成交價與市價差距不應太大,買家才肯買、業主才肯賣,如果成交價大幅度偏低,銀行會懷疑單位是否有隱藏性問題及風險,例如單位會否有未發現之業權問題又或屬於銀行未有紀錄之凶宅,又或者擔心買賣雙方夾計避稅,亦有銀行擔心業主大平賣實質是向買家送贈權益。
 
低估價逾2成被視為不合理
    那麼,若遇上購入超筍盤之機會,買家應如何處理?由於銀行對於這類個案之接受程度有別,買家宜多找幾家銀行先行了解其做法,有些銀行接受成交價低於市值不超過5%,但亦有銀行接受幅度達到10%至20%,而且銀行之間估價不一,有些銀行委託之估價行估值較低,與單位成交價之差幅便可以收窄。再者,有些銀行不一定硬性處理做法,接受再作個別評估因由,如果原因合理,銀行仍會願意接納按揭申請。例如業主急需資金周轉而劈價求售單位,又或者單位原本享有海景,但剛出規劃得知不久將來景觀將大受影響等,銀行或會考慮原因「解得通」,若交易透過地產代理進行,銀行接受機會較高,但仍需留意,即使如此,若成交價大幅低於市值例如超過20%,銀行仍較難視為合理成交價。
 
    為何銀行之間的物業估值未必一致?銀行之間或委託不同的估價行,當中之估價方式及基準亦有所分別。物業估值是指樓宇的市值,故此會以市場成交個案及狀況作為基礎,比較法是較常採用的物業估價方法,又稱為市場法,主要是以較接近估價日期之同類單位成交價作為比較,這是最直接的方法將估值聯繫市場實際。現時資訊相當流通,在市道較旺成交活躍期間,尤其對於成交基礎較大之大型屋苑,以比較法評估物業價值是既有效及緊貼樓價走勢的方式。當然,市況有陰有晴,亦並非每個屋苑都有貼市成交個案作為參考基礎,故此,物業估值還需要配合當前樓價水平以及樓價走勢作估算。現時不少銀行提供網上物業估價,用家在銀行網頁便可查閱有關物業估值,方便快捷。網上估價主要以市場成交基礎配合樓價水平以估價程式定出物業價值,由於市況變化可能更快,當中有機會出現估價水平滯後於最新市況。
 
 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

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