金管局公佈2016年11月份住宅按揭調查結果評析
30/09/2021
辣招影響新申請按揭高位回落0.8% 跌幅將擴大
轉按帶動新批按揭突破1萬宗 但拆息續升 轉按熱減
H按選用比例95.1%再破紀錄 短期仍主導市場
辣招之影響大致仍未於11月份按揭數字反映。中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳指出，根據金管局最新住宅按揭統計，11月份新批出貸款宗數按月增加8.5%至10,664宗，金額亦按月增加12.3%至385.12億元(見圖一)，創68個月新高，期內新取用按揭宗數7,767宗按月增加15.4%，金額達264.68億元(見圖二)，較10月份回升14.6%。然而，在政府11月初新推的辣招影響下，11月份新申請按揭數字已率先回落，較高位按月減少0.8%至14,204宗，料12月份數字將較充份反映辣招影響，按揭申請跌幅將擴大。值得留意的是，連番H按減息潮帶動下，11月份H按選用比例再破紀錄升至佔95.1%。
11月份新批轉按額按月升25.9%比例最多 新批一手額89個月新高
金管局資料顯示，11月份新批出的按揭貸款額較10月份增加12.3%，至385.12億元。當中，新批轉按貸款按月大增25.9%至99.31億元。至於涉及一手市場交易所批出的貸款增加20.3%，至92.13億元；涉及二手市場交易所批出的貸款增加3.3%，至193.68億元。
王美鳳指出，銀行同業拆息自10月下旬持續上升，11月份1個月期拆息平均是0.37%，減息潮下新造H按於當月仍可抵銷拆息升幅並具有慳息優勢，故加快推動按揭用家申請轉按，11月份新批轉按貸款大增25.9%至99.31億元，創78個月新高；宗數按月亦增17.6%至3,227宗，創68個月新高。但最近拆息進一步上升，今天1個月拆息升至0.75%，創下逾8年新高，今天拆息計之新造H按息已達2.1厘，料將觸及P按封頂息率2.15厘，導致目前H按與P按水平已幾近一致，轉按優勢即告削減，料轉按貸款量將回落。
貸款合約期314個月史上最長紀錄 平均貸款額創紀錄新高361萬元
11月份平均貸款合約期延長至314個月(26.2年)，較10月份數字312個月延長2個月，成為紀錄上最長年期。期內新批按揭平均貸款亦按月增加12萬元至361萬元水平，創下紀錄新高。11月份新批平均按揭比率卻按月回落0.6個百分點，至51.3%。
H按仍有封頂優勢維持主導地位 當本地進入加息周期 H按比例將回落
金管局數字顯示，最新11月份新批按揭貸款中，H按選用比例升至佔95.1%，按月增加0.3個百分點，打破10月份94.8%的紀錄，再刷自2004年4月起有紀錄新高。另外，P按的選用比例回落至1.9%，按月減少0.5個百分點，再創1997年1月後有紀錄以來新低。定按選用比例微升至1.0%。
王美鳳表示，雖然近期拆息上升，但只要銀行仍然提供與P按息一致的封頂息率，暫時H按仍會是最受歡迎之按揭產品，原因是H按有着進退兼得的優勢；若在明年初年結因素後拆息稍為回落，H按用家便再可享有較P按慳息之優勢，但當稍後拆息基於美息走勢再次上揚，H按用家仍獲P按封頂息率之保障。而在激烈的樓按競爭下，即使H按息升至觸及封頂息率，銀行暫時對於H按仍以不變應萬變之取態為主。不過，在長線而言，當本港正式進入存貸息率上調周期，H按息率將明顯高於P按，H按選用比例有機會回落。
