轉按增加有因(上)
16/08/2021
去年轉按登記量大減逾五成，主因是去年銀行曾上調樓按息率，並將轉按現金回贈大幅削減，導致轉按誘因大減。今年第二季新批轉按宗數明顯增加約31%，6月份新批轉按宗數亦是2019年10月後新高數字。事實上，今年銀行對於轉按的積極性漸回升，轉按息率及條款已較去年吸引；然而，現時之轉按息率約介乎H+1.3%至H+1.5%，按揭計劃之罰息期以兩年為主，而兩年前之按息較主要低至H+1.23%，低於現有按息，照道理看，純基於轉換銀行計劃而慳息的誘因仍然不大，那麼，近期推動轉按需求增加的原因為何呢?
超低息環境造就轉按套現增加
今年延續去年的拆息跌勢，自4月起至今與樓按相關的1個月拆息跌至低於0.1%，今年5至7月份之1個月拆息平均僅0.08%至0.09%，7月份1個月拆息更曾跌至0.073%十一年新低水平，導致H按實際息率出現跌幅，加上銀行增加轉按優惠並下調息率，令轉按實際息率由去年高位曾達2.5厘降為現時部份低至1.37厘，造就了超低借貸成本轉按套現的誘因增加。
現時以磚頭套取流動資金的成本相當低廉，息率低於私人貸款，並可因應物業水位套取較大金額。轉按可套取之金額以樓價估值根據按揭成數上限計算，即高達估值5至6成，再減去按揭餘額以計算可套取之流動資金。由於物業價值動輒幾百萬或以上，若有足夠水位，透過物業可套取的貸款額可以是相當充裕。例如一個估值800萬元之單位，業主剩餘按揭額100萬元，以6成上限480萬元計，扣除按揭餘額後，業主可透過轉按套現之金額高達380萬元。業主或透過持有之物業以超低息成本套取資金尋求高回報，又或作資金運用於不同用途。根據中原按揭客戶個案，近期轉按申請當中，物業套現類別佔頗大比例，相信這是推動近月轉按量增加之較大原因。
低息蜜月期後轉走發展商一按
除上述外，市場上近年亦出現一類較持續性的轉按需求，那就是新盤業主透過轉按轉走發展商一按。於多年前，尤其在2015年第4季起，除了新盤市場上常有的二按貸款外，發展商開始流行為新盤買家提供高成數一按，按揭成數高達8成至9成，多由發展商相關及夥拍之財務公司直接提供，當中不涉及銀行審批，吸引買家以低首期輕鬆入市。這類發展商一按普遍設有首兩年至三年之低息蜜月期，按息較貼近市場低水平，但低息期完結後之息率便跳升至P減1%至P加1%不等，實際息率達4厘至6厘，為免負擔高昂利息，用家大多會衡量轉按可行性。現時銀行按息僅約1.38厘超低水平，與發展商一按息率差距甚大，故此近月亦多了用家查詢單位估值以便瞭解轉按之可能性。
在2019年第4季政府放寬按保樓價上限後，透過高成數按保計劃轉走發展商一按的申請有所增加，因為一些現值不高於1,000萬元之新盤業主，在無需補付首期差額的情況下便可轉按至銀行享用低息按揭。若然樓價估值已超出1,000萬元，由發展商8成按揭轉至銀行一般按揭，按揭成數僅達5至6成，如非樓價已累積了一定升幅，用家仍需補回首期差額才可轉按至銀行。若以5年前買入單位為例，樓價約已上升逾40%，若以3年前買入單位為例，樓價升幅則由1%至15%不等，業主可先找銀行或按揭轉介公司為物業取得最新估值，以便瞭解可獲銀行批出之按揭金額，以及轉按至銀行所需補回之首期差額。
以一個案為例，買家於4年前以700萬元購入一個新盤單位，採用發展商8成一按上會，首三年按息2.5厘，現時按息已跳升至P，現為5厘，按揭餘額約490萬元；買家希望轉按至銀行免捱貴息，估價後發現物業已升值至830萬元，申請6成按揭可獲按揭金額達498萬元，故無需補付首期差額便可透過轉按慳回不少利息。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
中原按揭董事總經理王美鳳
