負資產與你有關嗎?如何應對?

14/11/2022
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樓價持續向下調整,負資產開始浮現,金管局日前公布今年第3季負資產住宅按揭宗數升至533宗,增幅近9倍看似甚高,但實質是對比第2季僅55宗基數甚低的緣故,現時負資產宗數佔整體住宅按揭只是0.09%。然而,第4季樓價仍未擺脫跌勢,樓價仍然受壓下跌,未來負資產數字難免繼續上升。近年放寬按保推出林鄭plan及財爺 plan,幫助有需要用家上車,故近年市場上9成按揭使用率明顯增加,當樓價跌穿1成,無可避免在數字上計算的負資產個案將明顯增加。

 

負資產與你有關嗎? 負資產是指物業的當前市值低於未償還之按揭餘額,例如業主以$650萬購入物業,單位市值降至$550萬,但尚欠銀行按揭$570萬,由於欠額多於資產價值,該單位便已列為負資產。負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關,當樓價下跌,跌至低於業主的按揭餘額,物業便已被動列入負資產,故此剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主較容易先跌入負資產界線。

 

今年下半年起樓價向下調整速度加快,6月起與樓按相關的銀行同業拆息明顯逐步上升,以致7月份H按息觸及封頂息率後續升,加息陰霾下業主減價個案增多逐步推跌樓價,今年至今樓價平均累跌約9%,而當中不同屋苑樓價估值跌幅介乎3%至跌穿10%不等,對於樓價已跌穿1成的單位,新造9成按揭業主便會跌入負資產行列。

 

其實負資產可以說是一個賬面計算,單單負資產本身不等於已構成問題;負資產增加連帶斷供率上升、銀主盤增加才構成實質負面影響。目前按揭拖欠率相當低,僅0.04%,而負資產按揭未有出現拖欠個案,反映目前實質按揭信貸風險仍低。應對負資產首重維持供款能力,提防斷供至為重要,業主只要能持續按時供款,銀行不會無故“call loan”。

 

此外,買家入市前宜先衡量供款能力的穩定性,面對近月波動的金融市場及經濟環境不穩,業主宜預留不少於9個月按揭供款額作為備用供樓資金,以提高按揭供款防守力;萬一出現突發性財政問題,亦有較充裕時間調配資金。而籌劃置業預算時,每月總債務佔入息比率以不高於40%較為理想。

 

 

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

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