談轉按4 – P按轉低息H按

28/08/2021
標籤: 按揭澄語
  本欄分別談及了近月轉按的需求:趁低息物業套現透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按透過轉按「甩擔保人」,本文再探討近月轉按的第四種需求 – P按轉H按。
 
   在對上一次加息周期,香港只曾於2018年9月尾上調最優惠利率(P) 0.125厘,當時美息已上調8次累計2厘,其時港元拆息已跟隨美息顯著上調,2018年9月份1個月拆息平均為1.8%,12月份更達2.2%。當時拆息高企,H按均以P按為基準之封頂息率計算,實際息率為2.475% (P-2.65%,細P當時為5.125%)。當時不少銀行提供之P按息率可低至P-2.75% (細P為5.125%),實際息率2.375%,較H按之封頂息率優勝,吸引了部份按揭用家選用P按。於2018年第4季至2019年初,市場上之P按選用比例曾回升至介乎47%至57%。
 
   在息率環境轉變下,這些P按用家現時供樓之實際息率為2.25厘,但由於近月拆息已跌至十一年新低,8月份1個月拆息平均約0.07厘,H按之實際息率已跌至1.37厘,低於上述P按息達0.88厘。這些P按用家之兩年罰息期剛好已過,故此近月在拆息低企環境下,亦吸引了這些P按用家申請轉按至H按,這些P按用家轉按後,每月供款之利息支出可減少達39%。以400萬按揭額、25年還款期計算,上述P按用家轉按後每月供款減少$1,690,月供之利息部份減少達$2,930。
 
   近月除了本欄曾提及的四種轉按需求,市場上亦有少部份持續出現的轉按誘因,包括一些由財務公司轉按至銀行的申請,借款人原先基於自身財政狀況、首期不足或銀行拒批等問題而向財務公司借取樓按貸款,其後基於狀況改善而申請轉按使用銀行低息按揭。至於純粹為了賺取銀行回贈的轉按申請,過往曾經很流行,但由於現時對比兩年前之按揭計劃仍然較遜,兩年前之H按息低至H+1.23%,若轉按後現時之H按息則低至H+1.3%,加上現金回贈已較兩年前大幅削減,純H按轉換賺銀行回贈之誘因不大。

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

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