談轉按3 –甩擔保人轉按
24/08/2021
上期談及近月轉按的兩個較主要需求：趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按，還有以下一種，在樓市向好及現行樓按措施下較多人會提出申請，就是透過轉按「甩擔保人」。當借款人的入息不足以通過銀行按揭的壓力測試又或供款佔入比率之要求，很多時會選擇增加擔保人，讓借款人和擔保人的入息一併計算，通過壓力測試的機會便大增了。然而，按照現行樓按措施，由於擔保人已為按揭物業作擔保，等於已有按揭在身，若擔保人自身購買物業申請按揭，按揭成數需下降一成(按保除外)，以及通過供款壓力測試的要求需再提高，壓力測試下(假設按息加3厘後)之供款佔入息比率由60%降為50%，由於擔保人物業的供款亦會計算在總債務供款內，故此通過壓測的難度會大為提高。基於上述，若借款人收入增加，又或已有較大條件清還部份貸款，因而無需依靠擔保人，尤其當樓市向好之時，便更有「甩走擔保人」的誘因，讓擔保人回復沒有按揭在身，便可入市申請按揭而不受擔保人身份影響。
那麼，為何借款人不向原有按揭銀行申請「甩擔保人」而選擇轉按? 今年銀行之樓按積極性增加，不少銀行增加了轉按優惠，甚歡迎轉按過來之新客戶，根據我們向客戶瞭解，借款人認為既然需重新向原有銀行提交入息資料，倒不如試試看其他銀行之優惠會否更有著數，現時部份銀行提供之轉按回贈已相當吸引，高達貸款額逾1%，加上原有銀行或會向借款人收取轉換按揭條款手續費，促使借款人重新轉按以便「甩擔保人」兼可賺取回贈。以現時轉按金額600萬為例，現金回贈可高達7萬多元，扣除轉按律師費不多於1萬元，借款人仍可獲得相當可觀的回贈。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
