談談白居二合理價水平
22/06/2021
新一批白居二買家正在逐步物色單位入市，白居二中籤者可於居屋第二市場購買未補地價單位。既然是未補地價，業主仍在享有補價折扣率的樓價折讓；故在理論上，白居二單位的合理價格本應是樓價市值扣減補價折扣率計算，例如單位現時的市場價值是700萬，折扣率是40%，在居屋第二市場的合理售價便是420萬。但現實是，業主未必願意以這個價格水平出售單位。
事實上，現時樓價水平高企，原有居屋業主出售單位的意欲根本不大，因為進入私樓市場換樓的門檻很高，而且出售現有居屋單位等於放棄政府提供的資助性房屋優惠，感覺並不划算，故此不少居屋業主只願待至善價而沽，叫價甚高，當有買家出得偏高好價，方會出售單位。這樣的情況下，居屋的放盤量其實未必很多，加上一些單位的叫價高於合理水平，尤其是一些於樓齡較新、首次轉讓日期起計仍屬20年內之居二單位，由於較易找銀行批足9成按揭及25年還款期，業主的叫價或因而更高。然而，由於居屋計劃已推行了幾十年，不少居屋單位實質已高齡，對於首次賣出日期計已過25年甚至30年擔保期的單位，白居二買家只可於銀行申請6成按揭，加上業主叫價不低，這亦窒礙了部份白居二買家的入市意欲。
白居二買家承接單位後，將來若希望解除轉讓限制，於公開市場出售或出租單位，便需繳付補價。補價的計法是以單位當前市值及原定折扣率計算，那麼，倘若白居二單位成交時已在偏高水平，買家將來若要補價，整體的成本便大大提高了。不過，對於一些白居二買家而言，他們未必會深究單位成交價相對原定折扣率而言是否合理，反正原本需要700萬才可買入之單位，現在卻只需525萬元。筆者一位朋友亦是明知售價偏高仍願意購入白居二單位，而他的理據是，原本單位僅需市值6折，現時雖然只有75折，但用作長線自住，只要一直不補地價，便一直可享有樓價折扣了。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
