若是時候再放寬 可直接取消壓測

12/12/2022
標籤: 樓按澄語

上期提及今年9月政府公佈放寬按揭供款「壓力測試」,假定按息升幅由3厘降至2厘。年初至今,實際按息升幅約達1.5厘,預期12月美國加息後,本港銀行將再次上調最優惠利率(P),屆時按息進一步上升,換句話說,今年按息由年初約1.5厘將攀升至年底約3厘多水平。

 

市場有人提出進一步放寬壓測,筆者認為現階段應適時重新評估已推出多年的「逆周期」樓按措施,當年為了調控樓市過熱的措施或已不合時宜,甚至加深現時負面因素影響,更迫切需檢視的措施相信是樓市辣稅;但若認為壓測需進一步放寬,那其實可直接取消壓測而無需再下調假定息率。

 

銀行審批按揭需評估借款人的入息水平,除了需通過以假定息率計算的壓力測試,另外亦需符合以現有按息計算的供款佔入息比率,以首置用家為例,壓力測試要求是按息加2厘後之供款佔入息比率不超於60% (簡稱:壓測要求),另外以現時按息計之供款佔入息比率不超於50%(簡稱:基本DSR要求),按揭申請人需達致上述兩項準則。過往在計算上通過壓力測試的要求較高,故此市場上往往以「過壓測」作為入息水平達到要求的準則,現時隨着息率變化及壓測調整,計算結果已有所改變。

 

以下例子以最近批出之按息2.975%、400萬按揭額及30年還款期為例,月供$16,810,壓測要求下之最低月入為$35,686,基本DSR要求下之最低月入為$33,621,換言之通過壓測便同時通過基本DSR要求。若轉用20年還款期,壓測要求下之最低月入為$43,905,但基本DSR要求下之最低月入略高一些,為$44,268,這樣,單單「過壓測」已不等於可達致入息要求,而是需看是否通過基本DSR要求。

 

按照上述再延伸,若將壓力測試的假定息率升幅由2厘再降至1厘,同樣以上述例子及30年期為例,壓測要求下之最低月入為$31,732,但基本DSR要求下之最低月入需為$33,621,即是說,通過壓測不等於已通過基本DSR要求,再將壓測假定息率降低1厘已沒實質意思,故此若需再放寬此措施可直接取消壓力測試,集中以基本DSR計算供款能力便可。

 

 

 

 

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

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