美國聯儲局打擊通脹加息再0.75厘符市場預期

28/07/2022
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美國聯儲局打擊通脹加息再0.75厘符市場預期
中原按揭王美鳳:最快第三季內港P已具條件上升 料年底按息仍處3%附近低水平
加息因素需時消化 對樓市實質影響不大
 

    美國聯儲局凌晨宣布2022年第5次議息結果,宣布上調聯邦基金利率0.75厘至2.25%至2.5%。中原按揭董事總經理王美鳳表示,聯儲局以打擊高通脹為首要任務已屬市場共識,美國當地通脹率升至9.1%續創40年新高,故市場已預期美國加息達0.75厘,相信年內再加息幅度視乎當地通脹及經濟數字走勢。

 

料年內拆息進一步上升

當1個月拆息升穿1.5%至邁向2%水平 及銀行結餘進一步縮減 P已具上升條件最優惠利率(P)最快於第3季內上調 料年底按息處於3%附近水平

    王美鳳表示,美國聯邦基金利率在今次加息後已達2.25%至2.5%,以往加息周期當聯邦基金利率升至2%水平,港P已出現上調;預期當本港銀行結餘再顯著縮減(尤其跌至低於千億元水平),以及1個月拆息逐步升穿1.5厘至邁向2厘水平,本港最優惠利率(P)最快於第3季內已具備條件上調;由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率,尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力,故此實際加P時間及幅度視乎銀行衡量資金成本而定,估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。(過往於2018年9月,當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘,港P開始上調)。

 

現時港息情況

    王美鳳指出,美國自3月份開展加息期後,港元拆息亦受影響而逐步上調,因加息初期銀行體系結餘高度充裕,拆息升速及升幅溫和,港美息差一度拉闊,多次引發套息交易及金管局被動入市,本港銀行體系結餘近日跌至約1,653億,較去年高位約4,575億元減少近3,000億元,在美息上升及銀行結餘減少等因素影響下,與樓按相關1個月拆息昨天(7月27日)升至1.31%,市場按息由上半年6月前主要約1.5%升至現時封頂位2.5%,加幅1厘,每100萬按揭額之每月供款增加約500元,加幅14.5% (30年還款期計)。

 

壓力測試下 供樓人士防守力高 即使加息至3厘「供款佔入息比率」仍屬健康水平

    王美鳳表示,現時普遍供樓人士選用的H按已升至封頂息率即2.5%,對比上半年按息約1.5%之加幅為1厘,每100萬元按揭額,30年還款期計,每月供款增加約500元,加幅14.5%;選用較長還款期的月供增幅會較大,若選用20年還款期,按息加1厘之月供增幅為9.8%。現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高,根據數字,今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%,現時按息升至封頂位2.5%計,有關供樓負擔升至約41%,若未來按息升至3%,有關供樓負擔升至約43.5%,仍屬健康水平。

 

超低息環境逾十年 今年加息步伐加快需時消化 消化後加息因素對樓市實質影響不大

    王美鳳指出,由於香港經歷逾十年之超低息環境,不少人已習慣以超低按息供樓,今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快,令部份置業人士入市決定趨審慎,但估計按息於年底仍處3%附近水平,在過往歷史仍屬低水平(金融海嘯環球採寬鬆貨幣政策前按息平均4厘至5厘),對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度,相信當市場消化年內加息因素後,加息因素對樓市實質影響不大。

 

在加息周期抗加息方法

    王美鳳提醒,在加息周期,按揭用家可多注意抗加息方法以收慳息之效:

善用按揭存款相連戶口 - 現時按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠,存息與按息一致;當按息升至2.5%,存息亦是2.5%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入以抵銷按息支出,等同降低淨按息。

 

提早部份還款/或 善用扣減本金作用的按揭存款綜合戶口 -在加息周期,降低按揭本金可節省利息,除了提早償還部份按揭本金,市場上另有一款彈性較大的按揭存款綜合戶口計劃,借款人隨時將資金及儲蓄存放於綜合戶口,有關存款便等同還款直接扣減按揭本金,可享有扣減本金省息的作用之餘,持續性存款同步具有縮短還款期之作用。

 

貨比三家按揭優惠 -現時市場上銀行之間因應不同貸款額、不同按揭客戶提供分層息率及優惠,例如部份銀行可為按保客戶提供額外息率及回贈優惠,按揭用家需要貨比三家以獲得最佳優惠。

 

轉走新盤高成數一按 – 發展商提供的高成數一按一般設有初期低息蜜月期,用家宜及早於息率跳升前瞭解轉按至銀行低息按揭的可行性,以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。

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