美國加息再0.75厘符巿場預期暗示加息步伐放緩

03/11/2022

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中原按揭王美鳳：

1個月拆息高於巿場按息港P上調壓力大

料銀行即將公佈上調最優惠利率P 按息將升至3厘水平

美國聯儲局凌晨宣布2022年第7次議息結果，宣布上調聯邦基金利率0.75厘至3.75%至4%，符合巿場預期。中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國年內累積加息幅度增至3.75厘，樓按相關的1個月港元拆息昨日(11月2日) 報3.21%貼近14年新高水平，已明顯高於市場按息介乎2.625%至2.875%，目前H/P差距已收窄至約2厘，低於過往平均達3厘以上，銀行已有再加P壓力，料P加幅可達0.25%，屆時按息將升達3厘水平，介乎2.875%至3.125%。巿場預期美國將會於12月再加息，而加幅或會收窄，相信港息年內將會維持在3厘附近水平。

聯儲局主席鮑威爾於議息後新聞發布會上表示，接下來的兩次議息會議上可能會放緩加息速度。王美鳳指出，美國面對歷史性高通脹表明續以加息應對，但接連大手加息加上市場憂慮美國面臨經濟衰退問題，年內餘下12月加息幅度料降至0.5厘，聯邦基金利率年底將達4.5厘(4.25%-4.5%區間)；雖然美國預期息率水平或高於預期，但相信明年美國加息步伐將會放緩及步入尾聲。

若港P加0.25厘月供增幅3.3% 兩次加P月供累增5%

以30年期計，若P加0.25厘，月供增加3.3%，每100萬按揭額增加$134，以平均按揭額約$500萬為例，以市場按息2.725%加至2.975%計，月供增加$667至$21,013(加幅3.3%)；累計年內兩度加P加幅達0.375厘，每100萬按揭額、30年期計，每月供款增加約$200(加幅5%)，平均按揭額$500萬為例，月供增加接近$1,000($996)。

若港P加0.125厘月供增幅1.6% 兩次加P月供累增3.3%

以30年期計，若P加0.125厘，月供增加1.6%，每100萬按揭額增加$66，以平均按揭額約$500萬為例，以市場按息2.725%加至2.975%計，月供增加$332至$20,678(加幅1.6%)；累計年內兩度加P加幅達0.25厘，每100萬按揭額、30年期計，每月供款增加約$133 (加幅3.3%)，平均按揭額$500萬為例，月供增加約$660($665)。

美國聯儲局今晨宣布加息75點子，至3.75厘至4厘區間
日期(日/月/年)(美國時間)	議息結果/減息幅度	調整後美國聯邦基金利率
31/7/2019	-0.25%	2%-2.25%
18/9/2019	-0.25%	1.75%-2%
30/10/2019	-0.25%	1.5%-1.75%
12/12/2019	維持不變	1.5%-1.75%
30/1/2020	維持不變	1.5%-1.75%
3/3/2020(議息前)	-0.5%	1%-1.25%
15/3/2020(議息前)	-1%	0%-0.25%
30/4/2020	維持不變	0%-0.25%
10/6/2020	維持不變	0%-0.25%
29/7/2020	維持不變	0%-0.25%
16/9/2020	維持不變	0%-0.25%
5/11/2020	維持不變	0%-0.25%
16/12/2020	維持不變	0%-0.25%
27/1/2021	維持不變	0%-0.25%
17/3/2021	維持不變	0%-0.25%
28/4/2021	維持不變	0%-0.25%
16/6/2021	維持不變	0%-0.25%
28/7/2021	維持不變	0%-0.25%
22/9/2021	維持不變	0%-0.25%
3/11/2021	維持不變	0%-0.25%
16/12/2021	維持不變	0%-0.25%
26/1/2022	維持不變	0%-0.25%
16/3/2022	+0.25%	0.25%-0.5%
4/5/2022	+0.5%	0.75%-1%
16/6/2022	+0.75%	1.5%-1.75%
28/7/2022	+0.75%	2.25%-2.5%
22/9/2022	+0.75%	3%-3.25%
3/11/2022	+0.75%	3.75%-4%

本港銀行體系結餘最新回落至約1,000億港元自5月12日凌晨起，金管局已39度接錢，共2,381.17億港元
次數	日期	時間	港元沽盤金額（億港元）
39	10月20日	凌晨5時	30.62
38	10月18日	凌晨5時	7.85
37	10月15日	凌晨5時	25.91
36	10月13日	凌晨5時	116.97
35	10月12日	下午5時	10.21
34	10月7日	下午5時	15.7
33	10月3日	下午5時	23.55
32	9月28日	凌晨5時	19.39
31	8月10日	凌晨5時	14.92
30	8月9日	凌晨5時	29.75
29	8月4日	凌晨5時	141.61
28	8月3日	凌晨5時	13.11
27	8月2日	凌晨5時	62.72
26	8月1日	下午5時	26.69
25	7月30日	凌晨5時	19.23
24	7月29日	下午5時	96.56
23	7月21日	凌晨5時	112.02
22	7月20日	凌晨5時	86.19
21	7月19日	下午5時	62.8
20	7月19日	凌晨5時	80.7
19	7月18日	下午5時	54.95
18	7月16日	凌晨5時	64.13
17	7月15日	下午5時	41.61
16	7月15日	凌晨5時	53.22
15	7月14日	凌晨5時	127.96
14	6月23日	凌晨5時	85.8
13	6月22日	凌晨5時	112.49
12	6月21日	下午5時	95.77
11	6月21日	凌晨5時	52.2
10	6月18日	凌晨5時	128.19
9	6月16日	凌晨5時	138.24
8	6月15日	下午5時	117.75
7	6月15日	凌晨5時	92.55
6	6月14日	下午5時	43.96
5	5月16日	下午5時	58.88
4	5月14日	凌晨5時	31.64
3	5月13日	凌晨5時	28.65
2	5月12日	下午5時	40.82
1	5月12日	凌晨5時	15.86

若最優惠按揭利率P上升，每月供款之變化 (例：貸款額$500萬，利率以目前新造按息2.725%計)
假設P 加息	按息	25年期			30年期
假設P 加息	按息	每月供款	變化*	變幅*	每月供款	變化*	變幅*
目前	2.725%	$23,002	-	-	$20,346
+0.125%	2.850%	$23,322	+$320	+1.4%	$20,678	+$332	+1.6%
+0.25%	2.975%	$23,646	+$644	+2.8%	$21,013	+$667	+3.3%
+0.375%	3.100%	$23,971	+$969	+4.2%	$21,351	+$1,005	+4.9%
+0.5%	3.225%	$24,300	+$1,298	+5.6%	$21,692	+$1,346	+6.6%

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