滙豐P溫和加幅0.125%料其他銀行跟隨 按息將升至3.625%水平
27/07/2023
美國恢復加息0.25厘 符預期 滙豐P加幅0.125%少於美息
中原按揭王美鳳：
本港1個月拆息今日報5.25% 再創近16年新高
美國聯邦基金利率目標區間上調至5.25厘至5.5厘，是去年3月以來第11度加息，符合市場預期。中原按揭董事總經理王美鳳指出，本月反映銀行資金成本的1個月拆息繼續上揚並平均處5%水平，今天(26日)1個月拆息更上升至5.25%，再創過去近16年新高，明顯高於目前按息3.5%逾1.5厘，反映銀行資金成本持續有上升壓力，現時美國落實加息0.25%，具指標影響力的滙豐銀行已宣布上調最優惠利率(P) 0.125%，加幅較美息溫和，料其他銀行將陸續跟隨，加息後市場按息將升至主要3.625%。
港P加0.125厘 月供增幅1.6% 金管局統計供樓人士最新DSR處39%健康低水平
隨著本港加息0.125%，現時普遍供樓人士選用的H按封頂息率將升至3.625%，每$100萬按揭額，每月供款增加約$70 (30年期計)，加幅1.6%；以市場平均按揭額約$500萬為例，月供增約$350(更多計算例子詳見附表)。 根據金管局今年發出之《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，供樓人士之供款佔入息比率(DSR)仍處39%之健康低水平(3月報告之1月份數字)，反映置業人士經歷去年起之加息周期供款能力仍高，面對息率上升的防守力亦高，加息構成實質影響不大。
美息加11次累計5.25% 港P加5次累計0.875% 單計溫和加幅對樓巿影響不大
王美鳳表示，滙豐銀行今天確定上調最優惠利率(P)0.125%，加幅溫和屬市場預期下限，加幅亦少於美息，由於加息期已幾近見頂，意味年內本港按息仍低於4厘水平，現合共五次加息累加0.875%，相對美息已11次上調累加5.25%，相信加息對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度。預期本港按息於年內仍處3厘多附近水平，不高於過往歷史30年平均按息約4%，相信市場已逐步消化加息因素，單計加息因素對樓市實質影響不大。
在加息周期抗加息方法
王美鳳提醒，在加息周期，按揭用家可多注意抗加息方法以收慳息之效：
- 市場現有多個P，貨比三家按揭優惠 – 是次加息周期，有個別銀行上調最優惠利率的幅度不一，導致現時市場上出現多達5個最優惠利率P，加上銀行現時因應不同貸款額、不同按揭客戶提供分層息率及優惠，按揭用家需要貨比三家以獲得最佳優惠。
- 善用按揭存款相連戶口 - 現時按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠，存息與按息一致；當按息升至3.625%，存息亦是3.625%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按息支出，等同降低淨按息。
- 提早部份還款/或 善用扣減本金作用的按揭存款綜合戶口 - 在加息周期，降低按揭本金可節省利息，除了提早償還部份按揭本金，市場上另有一款彈性較大的按揭存款綜合戶口計劃，借款人隨時將資金及儲蓄存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，可享有扣減本金省息的作用之餘，持續性存款同步具有縮短還款期之作用。
- 轉走新盤高成數一按 – 發展商提供的高成數一按一般設有初期低息蜜月期，用家宜及早於息率跳升前瞭解轉按至銀行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險，隨著政府現時放寬按揭及按保成數，轉按門檻降低更容易。
