滙豐P加幅0.125%比預期少 料銀行將跟隨 加息利淡轉為利好因素

22/09/2022
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中原按揭王美鳳:
滙豐P加幅0.125%比預期少 料銀行將跟隨 加息利淡轉為利好因素
港息加幅明顯較美溫和 加P後市場按息以2.625%-2.725%為主
料年內加P累計不多於0.5厘 年底按息仍處約3厘低水平
已進入加息周期 「壓力測試」假定升幅宜相應下調
美國聯儲局於本港今天淩晨公布2022年第6次議息結果,宣布上調聯邦基金利率0.75厘至3%至3.25%。中原按揭董事總經理王美鳳表示,隨着美息持續上升,反映銀行資金成本及與樓按相關的1個月港元拆息今日(9月22日)已升至2.6%逾兩年半新高,亦升穿市場按息2.5%,港P已具即時加息條件,大型銀行剛公布上調最優惠利率(P)0.125厘,滙豐銀行之P由5%升至5.125%,啟動港P四年來之加息周期。料其他銀行將陸續跟隨加P,市場按息將上調0.125厘至介乎2.625%至2.725%為主,以30年期計,供樓人士之每月供款增加1.7%;美國今年累計加息已達3厘,是次銀行開展加息加P幅度僅0.125厘較市場預期溫和,形成加息利淡轉為利好因素,可為樓市帶來正面訊息。

 

預料今年港P累計加幅不多於0.5厘 調整步伐溫和 按息仍低於長期平均水平
王美鳳表示,銀行上調最優惠利率P幅度相當溫和,由於幅度為0.125厘,較市場預期之0.25厘少,未來會否需要追加P較取決於未來拆息升幅。當年內拆息進一步跟隨美息上揚,不排除如2004至2006年加息周期之追加P情況再次出現。(當年2005年5月初美國加息0.25%,當時港P在3月加息後未有再即時跟隨,但1個月拆息在5月初之1.8%逐步升至5月23日達3%水平,銀行追加P 達0.5厘。) 由於美國於今年餘下議息期仍較大機會繼續加息,聯儲局利率點陣圖顯示今年底美國聯邦基金利率升穿4%,較年中預則之3.4%為高,是次美國為着應對高通脹問題而提速加息,年內港美息差將再拉闊促使銀行結餘進一步下降及拆息將進一步上升,促使年內港P較大機會將再上調,預料今年港P加幅不多於0.5厘,年底按息將處於約3厘低水平;過往30年平均按息約4%,寬鬆貨幣政策QE年代前即2008年前之十年平均按息為5%,按息仍低於長期平均水平。

 

港P加0.125厘,每月供款增幅1.7%影響輕微
料銀行陸續跟隨加P 加P後每月供款增加1.7% 市場按息介乎2.625%至2.725%為主
王美鳳表示,銀行近月先後上調新造H按封頂息率及P按息後,加P前新造按息介乎2.5%至2.6%為主(部份則為2.75%),料銀行陸續跟隨上調最優惠利率(P)0.125厘後,市場按息調整至主要為2.625%至2.725%。銀行上調最優惠利率 0.125厘後,以30年還款期計,每月供款將增加1.7%,供款負擔影響輕微。以平均按揭額約500萬元為例、30年期計,按息由2.5%加至2.625%計,每月供款增加$327至$20,083(加幅1.7%);每100萬按揭額、30年期計,每月供款增加$66(加幅1.7%)。

 

市場已預備加息 加P幅度較預期溫和 利淡轉為利好因素
按息仍處低水平 消化加息因素後對樓市實質影響不大
王美鳳指出,由於香港經歷逾十年之超低息環境,不少人已習慣以超低按息供樓,今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快,令部份置業人士入市決定趨審慎,最近樓市氣氛轉淡,市場早已準備進入加息周期,美息今年加幅已達3厘,而大型銀行開展加息公佈加P幅度僅0.125厘,加幅較預期溫和,形成加息利淡轉為利好因素,為市場帶來正面訊息。預期本港按息於年底仍處約3厘低水平,在過往歷史仍屬低水平,對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度,相信當市場消化年內加息因素後,加息因素對樓市實質影響不大。

 

加P 0.125厘後 供樓人士供款佔入息比率升至41.1% 仍屬健康低水平
王美鳳指出,根據金管局3月發出之《貨幣與金融穩定情況半年度報告》,供樓人士之供款佔入息比率(DSR)處於36%之低水平(3月時市場按息約1.57%),以現時加P後市場按息升至2.625%計,供款佔入息比率升至41.1%,仍屬健康低水平,反映置業入巿的供款能力高,面對息率上升的防守力亦相當高,加息構成實質影響不大。

 

進入加息周期按息上升 「壓力測試」假定升幅應下調
王美鳳指出,現時按揭供款壓力測試以市場按息加3厘計算,這是以假定加息3厘為借款人預備防守力,多年來有效降低信貸風險,故此現時供樓人士已有足夠防守力應對加息周期。然而,當香港進入加息周期,按息隨之上升,「壓力測試」原本假設加息幅度應要作出調減才較合理,否則借款人通過「壓力測試」的難度將會增加;以加息0.125厘計,最低入息要求需增加約1.7%才可通過「壓力測試」。若未來進一步加息,通過「壓力測試」的難度便會再增加。再者,市場預期明年美息加幅放緩,是次加息周期或於明年見頂,相信港息不會跟足加幅,故此港P累計加幅與壓測之假定3厘加幅有所差距,應有條件放寬壓測。

 

在加息周期抗加息方法
王美鳳提醒,在加息周期,按揭用家可多注意抗加息方法以收慳息之效:

 

•銀行調整按息/封頂息率步伐不一 -貨比三家按揭優惠 –近月銀行開始上調H按封頂息率及新造按息,當中步伐不一,銀行之間因應一手或二手物業,不同貸款額、不同按揭客戶提供分層息率及優惠,按揭用家需要貨比三家以獲得最佳優惠。
•善用按揭存款相連戶口 - 現時按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠,存息與按息一致;當按息升至2.625%,存息亦是2.625%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入以抵銷按息支出,等同降低淨按息。
•提早部份還款/或 善用扣減本金作用的按揭存款綜合戶口 -在加息周期,降低按揭本金可節省利息,除了提早償還部份按揭本金,市場上另有一款彈性較大的按揭存款綜合戶口計劃,借款人隨時將資金及儲蓄存放於綜合戶口,有關存款便等同還款直接扣減按揭本金,可享有扣減本金省息的作用之餘,持續性存款同步具有縮短還款期之作用。
•轉走新盤高成數一按 – 發展商提供的高成數一按一般設有初期低息蜜月期,用家宜及早於息率跳升前瞭解轉按至銀行低息按揭的可行性,以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。

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