未補價居屋超過20年做按揭有阻滯?

07/11/2022
標籤: 樓按澄語
上期提及居屋H按已於11月開通,用家可比較選擇H按或P按。買家購置居屋的可造按揭成數及年期又與私樓有別嗎? 居屋屬於資助性房屋,幫助合資格買家獲樓價折讓並以低首期上車,綠表買家可造按揭成數高達95%,白表買家之按揭成數亦高達90%,當中由房委會向銀行提供按揭還款擔保,無需涉及按揭保險,故此買家不用支付按揭保險費。然而,按揭年期長達25年而並非如私樓可長達30年。

 

除了一手新居屋,白居二計劃亦是熱門申請項目,然而,4,500個白居二名額當中,上車比例卻總是低於預期,其中一個原因是基於居屋第二市場的按揭配套受限於樓齡及首次轉讓日期,首次出售日期起計已多年的單位或礙於按揭還款保證期限的關係而未必獲批足9成按揭或25年還款期。原因是房委會向銀行提供的居屋擔保期是30年,由首次轉讓日期起計算,銀行會因應居屋的剩餘擔保期設定按揭成數及還款期。例如居屋單位由首次賣出日期起計已達23年,對於銀行來說,擔保期僅餘7年;有銀行會直接將30年保證期減去居屋首次出售日期,以計算可批出9成按揭之還款年期,這樣上述例子可批出之按揭年期便僅達7年,每月供款額當然大幅增加,買家的供款能力或者未必足夠。

 

有些銀行會分別以居屋首次出售日期計18年、19年或20年作為界線,不超於這個年期的話,便可批足9成按揭及25年還款期,原因是擔保期仍尚餘10年或以上,當用家供樓10年以上,按揭餘額已大致可降回原初樓價之6成或以下;而這個年期界線可讓買家在物色單位時較容易掌握可造按揭配套,若選擇較新樓齡20年內的居屋,便較不用擔心做不足9成按揭,買家在入市前可先確定銀行準則。

 

至於超出上述年期的居二單位,部份銀行會遞減可造還款期或按揭成數,例如居屋首次出售日期計達22年的話,批足25年還款期的按揭成數或由9成降至8成,又或批足9成按揭的還款期由25年縮短至20年,買家需看是否可應付有關月供金額。若然居二市場之居屋單位由首次出售計已超逾25年,銀行大致上只可跟隨私樓批出6成按揭,買家需增加3成首期才可上會;而按揭年期仍以25年為限,並非如私樓般可長達30年。

 

 

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

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