【施政報告2023】中原按揭王美鳳:獲批足9成按揭、25年期的居二單位大幅度增加 有助提高居屋流轉率
回應政府延長資助房屋按揭貸款保證期至50年
中原按揭王美鳳:
獲批足9成按揭、25年期的居二單位大幅度增加 有助提高居屋流轉率
行政長官今日公布2023施政報告中,宣布額外印花稅禁售期由3年縮短至2年,買家印花稅及新住宅印花稅率均減半至7.5%,為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」,為3大「辣招」減辣外,政府亦放寬資助出售單位按揭貸款保證年期。對於政府延長資助房屋按揭貸款保證期由30年延長至50年,中原按揭董事總經理王美鳳表示歡迎,放寬資助房屋保證期可大幅度增加銀行可批足9成/9成半按揭及25年還款期之二手居屋單位,讓買家在居屋第二市場有更多實際可供選擇之單位,解決以往上會困難,減輕首期及上會負擔,促進居屋二手市場的交投量及流轉率,並提高白居二計劃的實質成效。
王美鳳指出,現時買家除了選擇一些較新樓齡的居屋,市場上亦有不少受歡迎居屋的樓齡介乎20年至30年或以上,延長按揭貸款保證期可讓白居二買家有更多批足9成按揭及25年還款期的上車選擇。按照現時銀行審批白居二單位的準則計算,估計不同銀行可為樓齡達25年至高達樓齡41年之居屋批足9成按揭及25年還款期。
延長居屋按揭還款擔保期措施前 現時限制及情況:
王美鳳指出,買家在居屋第二市場購入單位,銀行會因應居屋的剩餘擔保期批出按揭年期或按揭成數;例如有些銀行會直接將原先的30年保證期減去居屋首次出售日期,以計算可批出9成(白表)或9成半(綠表)按揭之還款年期,又或以居屋樓齡約20年至21年*為上限,才可批出最長25之按揭年期。*(註: 有些銀行較傾向以居屋首次出售日期計20年或21年為界線,不超於這個年期的話,便可向白居二買家批足9成按揭及25年還款期。原因是擔保期仍尚餘9至10年,當用家供樓達9年,按揭餘額便大致可降回原初樓價之7成或以下; 那麼,即使擔保期已過,銀行已無需承擔高於7成按揭之風險。)
但由於居屋計劃距今已達45年,根據資料,全港居屋單位目前約近九成之樓齡達20年或以上,四成樓齡逾30年,變相原先大部份居屋單位未能獲銀行批足以25年還款期承造9成/9成半按揭。例如一個首次出售日期計已達25年之居屋, 現時居屋第二市場又或白居二市場的成交量並不活躍,相信其中原因亦在於樓齡問題限制了單位選擇。
25年樓齡居屋單位例子 措施前後對比:
以樓齢25年未補地價居屋為例,白表買家可造高達90%按揭,但有些銀行批出之按揭年期或僅達5年(30年保證期-25年樓齡或首次出售日期計年期),以樓價$500萬,按息4.125%為例,每月供款會增至$83,128,買家或需將按揭成數降至7成,但基本首期由$50萬增至$150萬;延長擔保期後買家可獲銀行批出長達25年期以9成按揭上會,每月供款降至$24,064。
延長資助房屋單位按揭貸款保證期,由最長30年延至50年 |
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例子:白居二買家購買樓齢25年未補地價居屋,樓價$500萬,利率4.125% |
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按揭年期 |
按揭成數 |
首期 |
每月供款 |
修訂前 |
5年 |
90% |
$50萬 |
$83,128 |
25年 |
70% |
$150萬 |
$18,717 |
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修訂後 |
25年 |
90% |
$50萬 |
$24,064 |
註: 銀行審批方式有所不同,以上指部份銀行審批情況
資料提供:中原按揭研究部
(按月)2020至2023年居屋第二市場成交紀錄 |
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月份 |
2020年(宗) |
2021年(宗) |
2022年(宗) |
2023年(宗) |
1月 |
321 |
148 |
192 |
465 |
2月 |
143 |
217 |
100 |
485 |
3月 |
257 |
278 |
125 |
422 |
4月 |
205 |
182 |
200 |
312 |
5月 |
237 |
342 |
219 |
303 |
6月 |
254 |
877 |
198 |
232 |
7月 |
170 |
375 |
194 |
208 |
8月 |
167 |
259 |
190 |
177 |
9月 |
237 |
286 |
147 |
80 |
10月 |
175 |
254 |
159 |
- |
11月 |
152 |
276 |
430 |
- |
12月 |
105 |
195 |
551 |
- |
全年 |
2,423 |
3,689 |
2,705 |
2,684(+71.5%) |
資料來源:中原按揭研究部及房委會
*對比2022年同期數字