【按揭智庫】P按定H按慳息? 點解咁多人選擇H按?
06/10/2021
【 P按定H按慳息? 點解咁多人選擇H按?】
最新8月份住宅按揭報告指出,當月新批按揭之中,有97.5%的客戶選用H按,即係幾乎差不多全部客戶都選用H按,比例更創紀錄新高。對於新造按揭人士來說,或者未必清楚到底P按和H按是什麼? H按咁多人選擇,又有幾慳息呢? 中原按揭幫您計數,用貸款額500萬計,原來用P按同H按每月供樓支出可能相差數千元!
什麼是H按?
H即是HIBOR(銀行同業拆息)。 HIBOR反映銀行之間互相借錢的息率,波動性較大。 H按是指以銀行同業拆息為基準的按揭計劃,樓按用1個月期拆息為主,一般是以「1個月期銀行同業拆息 + 固定點子」,並設有封頂息率。封頂息率通常以P作為基準,一旦拆息升,每月續期時之息率高於封頂息率,就會以封頂息率來計算供樓款項。
什麼是P按?
P即是Prime Rate(最優惠利率)。 P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,多以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。 P按又分為大P及細P:大P為5.25厘,採用銀行有渣打、東亞、建行亞洲、花旗等,而細P為5厘,滙豐、恒生、中銀等都是用細P。
不過,除了一般的大細P外,其實市面上還有兩款P,列表如下:
現時巿面上有4個P |
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最優惠利率 |
提供銀行 |
5厘 |
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5.25厘 |
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5.375厘 |
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5.5厘 |
更新日期:2021年10月6日
P穩定性較高,銀行有機會因應美國息率變化及巿場情況而有所調整,如2019年,美國三度減息,滙豐銀行的「最優惠利率」公布下調八分一厘,由「5.125厘」降至「5厘」。
P按還是H按?
現時H按的選用比例高達97.5% (2021年8月數字),反映大多供樓人士都採用H按,而非P按。
HIBOR近日跌至11年半以來新低,以2021年10月6日銀行同業一個月拆息0.06%計,H按(H+1.3%)息口低至1.36%,對比同期P按(P-2.5%)息率2.5%,兩者息口相差1.14個百分點。
H按有幾慳息?
以500萬貸款額,供30年計:
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H按 (1.36%*) |
P按 (2.5%) |
每月供款 |
$16,923 供少$2,834/-14.3% |
$19,757 |
首月利息 |
$5,667 供少$4,750/-45.6% |
$10,417 |
*以2021年10月6日銀行同業一個月拆息0.06%計
可見,以現時H按低企的息口環境下,以500萬貸款額、供30年為例,H按比P按每月供少$2,834,故吸引大多數供樓人士選用H按。加上H按設有封頂息率,息率與P按(現時為2.5%)相若,即使HIBOR抽升,仍只會以不高於2.5%供樓。
H按不是適用於所有物業?
不過要留意,部分類型的物業未設有H按,如未補地價資助自置房屋按揭(包括一手居屋、居屋第二巿場及綠置居單位等),便只可用P按供樓。