【按揭智庫】樓換樓 - 細屋搬大屋按揭知多啲

樓換樓 - 細屋搬大屋按揭知多啲

     

先賣後買是指先賣出舊有物業，待完成交易手續後才購入新物業。這種先賣後買的方式於賣出物業後買家或需要在市場上另租單位暫住。不過對於承造按揭時，這是一種比較穩妥的做法，因為可確保新購物業有足夠的首期。

 

由於舊有物業已完成交易，這個樓換樓的方式便可確保銀行以這個按揭申請屬於第一套房物業計算，當舊物業完全出售，買家亦可回復首置客身分，固定收入人士更可借足9成按揭。

 

但如果新舊物業的交易期很接近，而舊有物業仍有尚未清還按揭，只要舊有物業的正式買賣合約列明完成交易期早於新買物業的成交期，銀行仍可將新居按揭申請視作首套房物業審批計算；不過這種情況下，由於信貸紀錄顯示的舊有按揭宗數仍未撤銷，按揭保險最高成數只可借８成，並不可視為首置人士而借足9成按揭(一般需時約1個月才可正式撤銷舊有按揭宗數紀錄)。

     

先買後賣的方式即是先購買新物業再出售原有單位，這種方式可直接從舊居搬往新居，雖然可以免卻另覓地方暫住的問題，但要面對首期資金及按揭的問題。

 

先買後賣，除了要預備首期資金外，同一時間擁有兩層物業是需要繳付15%的新從價印花稅。不過如果在一年內賣出舊有物業，便可以向稅局申請轉為徵收首置印花稅，退還部份已付之印花稅(新舊印花稅之差價)。至於按揭方面，由於申請新購物業時仍持有舊有物業，而舊有物業亦尚有按揭在身，這情況銀行會將新購物業視為二套房按揭申請，按揭成數需調低一成，即樓價$1,000萬以下自用物業的按揭成數由最高6成降至5成；樓價$1,000萬或以上的自用物業的按揭成數則由最高5成降至4成。假如申請按揭保險計劃，最高按揭成數為８成，由於換樓客人仍持有舊有物業，並不屬於首次置業人士，因此未能借足9成按揭；而且按揭成數門檻將會由60%降至50%(樓價833萬以上的物業按揭成數門檻則由50%降至40%)，由於涉及未完全償還按揭貸款，因此按揭保費亦會較首置客戶提高。

 

若選擇先買後賣，按揭銀行在計算入息方面有較高之要求，由於銀行需要將舊有未賣出的物業與新購單位之按揭供款額一併計算在內，然後壓力測試下之供款佔入息比率亦需由原先的60%下調至50%，因此，以先買後賣這種方式申請按揭所需要的入息要求相對地較高。

 

當然，兩者都需要面對買家/賣家撻訂風險，最安全的做法當然是完成舊有物業交易才購買新居，但樓市變化較難捉摸，買家或想趕快拿掐入市時機，建議買家入市仍不應早於舊有物業正式買賣合約簽妥前，以免承擔過大風險。倘若舊有物業交易出現問題，而導致未能調動出售物業的資金完成新單位交易，坊間部份銀行及財務機構亦有提供過渡性貸款以協助樓換樓的客人，客人可嘗試透過按揭轉介協助尋找以渡過難關。