【按揭智庫】壓力測試‧基礎篇 壓力測試計算方法
06/09/2023
香港有不少人發奮努力工作,目標只為買一個安樂窩。小編是過來人,深深明白用盡畢生積蓄買樓上車,絕對係不容有失,所以今次就嚟個小課堂,教教大家點計收入同埋銀行有咩批核準則啦!
如何計算還款能力
現時市場處於加息周期,H按年息約已過封頂息率,但銀行計算還款能力時,唔會以這個利率去計,一般會以H按之封頂息率即現時主要是3.625%厘作標準。另外,普通計數機係計唔到按揭月供,可利用中原按揭計算機,簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出月供供款。
按揭審批包含對按揭物業及申請人還款能力的評估,在評估還款能力方面,需要符合金管局兩大準則才獲銀行批出貸款:
(1.) 「供款佔入息比率」?
「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio 簡稱DSR) 是銀行對申請人的基本入息要求,計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。例如月入$40,000,每月供樓亦供車共$15,000,少於月入之一半,所以合乎這個要求。
重要提點: 銀行H按用封頂息率計每月供款
如果是H按用家,銀行批核按揭時會以H按之封頂息率(即現時主要是3.625厘(P-2.5%; P:6.125%)計算每月供款。
(2.)「壓力測試」
壓力測試 (Stress Test,簡稱壓測) 是銀行評估申請人可承受嘅還款壓力,計法是以現時按息加2厘(以H按為例,就是將H按封頂息率3.625厘加2厘,即5.625厘計算)按揭供款,而在這個假定下,每月總供款金額可超過入息60%。
*香港金融管理局於(9月23日)宣布放寬按揭「壓力測試」要求,假定升幅要求由3厘減至2厘。
延伸閱讀:【2022壓力測試新舊對照】新壓測通過更easy?最低月入要求變化?月入一萬可供多幾多?
重要提點: 要過壓測才獲通過
由於過壓測難度大些,所以基本上用家只需計算自己是否通過壓測,便可瞭解是否合乎銀行要求的供款能力
計算入息要求其實以「過壓測」為準
舉個例子:陳生首置購入一個$800萬單位自住,借6成,即$480萬,還款期30年。從下圖表可見,「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同,分別是$43,781和 $46,053。基於銀行會視乎客人是否能通過壓力測試最低入息要求,所以這個案陳生只需計算自己收入是否能達$46,053,這樣便才能通過銀行審批。
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供款佔入息比率 (月供唔超過收入50%) |
壓力測試 (月供唔超過收入60%) |
$800萬 |
||
貸款額 |
$480萬 (6成) |
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按揭年期 |
30年 |
|
計算利率 |
3.625% (H按封頂) | 5.625% (+2厘計) |
按揭月供 |
$21,890 | $27,632 |
最低入息要求 |
$43,781 |
$46,053 ü |
有其他貸款又點計?
除了計新造按揭外,如本身已持有其他物業按揭、私人貸款、車會、稅貸等等,無論你係抵押人、借款人或擔保人,這些貸款月供一樣會計入你嘅負債,直接削弱你嘅還款能力,同時「供款佔入息比率」和「壓力測試」亦會有所影響,因此建議申請按揭前,可考慮先償還債務,以便更容易通過銀行審批。Facebook啦!
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