按息周期或快上快落 定按誘因未見大增

25/06/2022
標籤: 樓按澄語

       今年本港開始進入加息周期,鎖定息率的定按計劃會否受人關注? 現時市場上已有恆常化的定息按揭供用家選擇,定息期設有10年、15年及20年,6月份申請定按之定息率分別為2.7%(10年定息期)、2.85%(15年定息期)及3%(20年定息期)。

 
       定按計劃的推出,主要為置業人士提供一個多元化及額外的選擇,計劃的優點是長達10年至20年定息期內之每月供款額固定不變,用家免受利率波動之風險,方便預算,適合希望供款穩定的長線用家。但若果借款人一心只為着慳息,則定按計劃卻未必一定合適。傳統定按計劃之息率一般高於市場按息水平,等如用家以支付較高之按息換取定息期的保障。現時十年定息期的按息是2.7%,高於現時市場按息約2%,當未來按息升至超於2.7%,定按用家當刻會感覺慳了利息;但事實上,對於一個十年定息率2.7%的計劃,應理解為若果十年間市場浮息按揭平均高於2.7%,定按相對浮息按揭就是慳了利息,然而很多時息率有升跌周期,十年息率趨勢難於估計,過去十年的平均按息為1.95%,十年前相信未可預知。
 
       再者,今年美國礙於應對高通脹問題而提速及大手加息,但估計息率於明年已可見頂,若果通脹受控但經濟受打擊,不排除息率出現快上快落之周期。如此說來,十年期內之息率或已出現無法預準的變化,故此,若慳息是首要考慮,定息並非就是首選。
 
       在定按及浮息按揭之間作選擇,除了按息,亦可連同其他優惠一併比較。現時主導市場的浮息按揭是H按(拆息按揭),銀行一般可提供現金回贈高達貸款額之1.4%至1.65%,並可提供按揭存款相連戶口,定息按揭卻沒有上述兩項優惠。目前H按之罰息期一般為兩年,較定按之三年罰息期較具彈性,以銀行向H按客戶提供貸款額之1.5%現金回贈為例,假設這兩年H按息平均為2.5%,計及現金回贈抵銷按息支出後,這兩年之淨按息便降至約1.75%,還未計及將積蓄及備用資金存入按揭存款相連戶口,以高存息收入抵銷按息支出的效果,善用按揭存款相連戶口在加息周期可達致很好的慳息作用
 
       基於H按仍有較多慳息優勢,封頂息率亦與市場P按息一致,只要銀行繼續維持現有H按計劃不變,按揭用家仍普遍會以H按為首選。
  
  

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

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