工商舖按揭5 – 按揭疑難個案拆解

29/11/2021
標籤: 按揭澄語
        本欄分別提及了工商舖的按揭息率按揭成數及年期評估還款能力的方式物業估值等,本文再從兩個個案分析如何拆解當中按揭疑難。
 
翻新工廈樓齡仍以落成日期計
 
        位於九龍觀塘一個翻新工廈項目於2017年第3季入伙,買家申請按揭時發現銀行只能批出10年還款期,由於按揭年期大幅縮短,每月供款額因而大增失卻預算。自從政府推出工廈活化計劃,推動了不少工廈進行改裝、重建及翻新,令工廈更多元化地得到應用。但買家需留意銀行計算工廈按揭年期之基準,若屬於工廈改裝或翻新,銀行一般仍會以最原初之落成年份計算樓齡,以上述翻新工廈為例,由於落成日期距今已達50年,而部份銀行以60年減樓齡計算工廈按揭年期,故此僅可批出10年按揭還款期。其實,市場上亦有銀行在工廈按揭年期方面提供較大彈性,例如接納以70年減樓齡的基準去計算工廈按揭年期,故此,上述個案在按揭轉介公司職員的協助下找得銀行成功批出20年還款期,並獲得市場H按優惠息率。
 
欠入息証明 5成按揭上限竟可批出6成按揭
 
        另一個案是關於一個大角咀地舖,成交價約$1,850萬。買家有兩個疑難,一是希望按揭成數提高至6成,二是每月入息証明未必足夠。根據現時樓按措施,工商舖之按揭成數上限是5成,如何將按揭提高至6成呢? 瞭解過客戶之財務狀況後,發現客戶持有充裕之資產水平,故可改以資產值方式申請按揭貸款。由於客戶持有兩個現契物業,並持有其他類別資產可作評估,最終以兩個物業資產各套現3成的方式提取貸款,貸款額合共達$1,150萬,相當於上述地舖價值之62%,等同成功獲得6成按揭貸款;而以此方式申請按揭,亦免卻了提交每月入息證明,滿足了客戶的需求。
 
        銀行之間對於工商舖按揭的審批準則不盡相同,在某程度上亦可提供不同彈性,準備入市的買家不妨找按揭轉介公司預先瞭解適合自己的按揭方案。
 

 上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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