工商舖按揭4 – 銀行之間估值差幅大

20/11/2021
標籤: 按揭澄語
        銀行/估價行對工商舖估值之考慮因素較多,很多時會要求提供物業圖則,照片,亦較常需要進行實地視察;工商舖估價有別於住宅,銀行亦不會提供網上估價作參考。成交個案及樓價走勢是評定估值的基本因素,但工商舖物業交投不如住宅般活躍,有些街舖所處位置及街道更是經年沒有成交個案,所以銀行或需再按實際情況及物業狀況衡量估值,當中包括寫字樓之評級、是否處於核心商業地區、工業大廈的類別、質素、消防設備、商舖之位置、人流量及承租能力等,即使只是一街之隔,但如A舖處於人流較稀少之街尾,而B舖處於特色主題街較旺地帶,估值差幅已甚大。
 
        按揭成數主要以物業估值作為計算基礎,以樓價及估值之低者計算,倘若銀行估值低於成交價,即所謂「估不到價」,例如成交價是1,000萬,銀行估價是900萬,以按揭成數上限50%計,按揭金額便由500萬降至450萬,實質按揭成數降至45%。今年銀行對於工商舖估價回復正面,若出現估價不足,卻不一定就是導致按揭額不足,用家可多找其他銀行估價作比價,因為銀行之間估值未必相同,有時候甚至出現頗大差幅。舉例,一個九龍灣約2,000多呎的寫字樓單位作價約3,000萬,A銀行估值是3,000萬到價,B銀行估值是2,800萬,C銀行估值卻僅達2,600萬;可見銀行之間對於工商舖估值的差幅可以相當之大。即使銀行估值「未到價」,其實仍可透過按揭轉介公司請銀行嘗試再重新評估物業估值,看看可否將估值拉高,這其實亦是常見做法,當中或可向銀行提供多些更新資料,以支持高些的估值。例如一個觀塘工廈單位,作價569萬,銀行原先估價是$550萬,但經過銀行再重新評估後,最終仍估足價569萬。若單位已簽妥臨時買賣合約,銀行可拉高估值的機會率亦會提高。
 

 上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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