居屋H按開通 P按H按如何選?
31/10/2022
一直以來，居屋及其他類別資助性房屋的買家均只可選擇最優惠利率按揭計劃(P按)，直至今年中房委會預告11月將會接納有關參與銀行提供拆息按揭計劃(H按)。今年11月起，銀行將可為資助性房屋用家提供H按，作為P按以外另一選擇，換言之，不論是一手新居屋、綠置居、居屋第二市場、居屋轉按等，買家或業主均可申請H按。H按在多年來均為主流按揭產品，市場比例持續高達9成以上，H按是否就是不二之選? 然而，今年拆息逐步上升，H按計劃實際上已按照封頂息率計算，用家究竟選擇H按還是P按較著數?
不論H按還是P按，用家選擇按揭計劃時，應以實際按息、全期按息計算方法、按息波動性、封頂息率、以及其他優惠和條款包括現金回贈和罰息期一併比較。今年銀行之間按息差距擴大，目前按息介乎2.625%至2.875%為主，對於一手新居屋或綠置居單位，有部份銀行提供之H按確實較為優勝，全期按息H+1.3%，而封頂息率低至P-2.5%(P: 5.125%)，目前實際按息便是2.625%，屬市場最低按息水平，低於P按息低至2.725%又或其他銀行提供之H按息低至2.875%。但留意，上述計劃主要適用於短期內可申請上會之一手單位，例如是已開賣之居屋2020及即將開賣之居屋2022項目當中一些快將落成的屋苑包括馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑及沙田愉德苑等，但對於一些較遠期樓花例如2024年落成的屋苑則並未接受按揭申請。
至於二手居屋單位，H按同樣由11月起於居屋第二市場開通，但若論至抵按息，則主要並非H按，而是P按息全期P-2.4%(P: 5.125%)及實際按息現為2.725%較優，個別更低至P-2.75%(P:5.375%)，實際按息2.625%；二手居屋的H按息現時主要處於2.875%水平，高於P按息，故此並非H按佔優。若屬於已補價居屋，由於審批方式及按揭成數與私樓無異，亦不涉及房委會提供之按揭還款保證，故此銀行提供之按揭計劃與私樓相若，同樣可選擇H按或P按。
資助性房屋H按開通後，居屋按揭按揭優惠基本上已與私樓看齊，當中銀行同樣提供現金回贈，並為「綠建環評」認證之鉑金級及或金級建築物例如鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑及綠置居青富苑等提供綠色按揭優惠，有關客戶可獲額外回贈獎賞。再者，有些按揭銀行亦樂意向居屋客戶提供按揭存款相連戶口(mortgage link 戶口)，讓客戶以高存息收入抵銷按息支出，減低加息的影響。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
