回應: 美國聯儲局如巿場預期加息0.25厘
28/04/2022
美國聯儲局如巿場預期加息0.25厘
中原按揭王美鳳：
銀行結餘充裕 拆息及按息暫不會跟足美息加幅
料上半年按息仍低於2厘水平
按息將由「超低水平」回調至「低水平」對樓巿影響不大
美國聯儲局凌晨宣布2022年第2次議息結果，宣布聯邦基金調升0.25厘，調升至0.25%至0.5%區間，結束三年多來接近零息水平，一如巿場預期。中原按揭董事總經理王美鳳表示，俄烏戰事令本來受疫情持續而影響的全球供應鏈更加緊張，美國當地通脹率兩個月來創下40年新高，並出現持續高企勢頭，為應對通脤問題，美國啟動加息已屬市場共識；局方利率點陣圖顯示年內美國或加息共7次，年底美息或介乎1.75%至2%，反映美國以壓低高通脹形勢為首要目標。
王美鳳指出，由於港美元掛勾的關係，美國開展加息期後，港息亦將會由低位回升，是次美息上調0.25%，港P未有條件上調，而HIBOR拆息年內將會逐步早於P上調，但由於本港銀行體系結餘現時仍屬高度充裕水平，料港元拆息以致按息暫未會跟足美息加幅，預期本港按息將逐步或由「超低水平」升至「低水平」，上半年按息仍低於2厘水平，對樓市影響不大。
HIBOR – 現時銀行結餘充裕下 料拆息以致按息不會跟足美息加幅
王美鳳指出，現時拆息HIBOR樓按計劃主導市場，市場比例達97%，故此HIBOR調整將主導本地按息變化，美國開展加息期後，港元拆息將會早於港P上調，而拆息主要受美息、銀行結餘充裕程度、本港資金流向、港元需求等因素影響；本港銀行體系結餘雖然已由歷史高位4,575億降至現時3,375億水平，但仍屬高度充裕水平，港元拆息在資金充裕環境下料不會跟足美息加幅，故此加息速度會滯後於美息。
過往HIBOR未有跟足美息升幅例子: 在對上一次加息周期，當本港銀行體系結餘仍達千億元以上水平，港元拆息大致上未有跟足美息加幅，例如2017年屬於美國加息周期，年內美息上升3次共0.75%，當年本港銀行結餘介乎近1,800億至2,600億水平，1個月港元拆息平均為0.56%，1個月美元拆息則平均為1.11%，港元拆息明顯低於美息，亦未有跟足美息加幅。故此美息上升對港元拆息影響視乎本地資金流向變速(當中亦受金管局增發外匯基金票據次數及量數影響，因有抽走市場資金作用)。
王美鳳表示，美國啟動加息周期後，由於現時本港銀行體系結餘仍屬高度充裕水平，料港元拆息以致按息未會跟足美息加幅，預期年內本港按息將逐步由「超低水平」升至「低水平」，上半年按息仍低於2厘水平，對樓市影響不大。 然而，美國預期將於5月份啟動縮表，儘管美國資產負債表規模較疫情前增一倍，在高通脹情況下加快縮表已有必要性，而龐大的資產規模下，縮表需時寬鬆環境不會一時扭轉; 但由於縮表時間早於上一次加息周期，加上下半年港美息差將進一步拉闊，資金流向變速或加快，下半年港元拆息或會加快跟隨美息上升。
王美鳳續指，最近美元拆息已率先上升，1個月美元拆息已升至0.44%水平，港元1個月拆息亦逐步由年初約0.15%升至近日約0.28%(3月17日計)，但低於美息水平; 市場按息則由年初約1.45厘升至1.58厘，加幅0.13厘，每100萬按揭額之每月供款增加約$62 (30年還款期計)。
港P - 預料1個月港元拆息上升至1.5%以上之前 P未具條件跟隨加息
王美鳳解釋，美國在過往應對金融海嘯以及新冠肺炎疫情的減息周期累計對比港息「減突」較大幅度，在對上一次減息周期，港P在2019年僅減0.125厘便已返回現時歷史低水平，然而美國為應對疫情於2020年再突減息1.5厘，香港沒有跟隨，故此即使美國剛已開展加息周期，港P未有需要即時上調；在過往加息周期，港P於美息升至2%或以上水平才開始上調。而王美鳳預期，1個月港元拆息上升至1.5%以上之前，相信P未具條件跟隨加息。
按揭以封頂息率計入息 按揭入息要求暫未受影響
王美鳳指出，雖然現時按息約1.58%，但銀行計算供款壓力測試是以封頂息率(現為2.5%)加3厘計算，由於按息未有觸及封頂息率，故此，按揭申請人的最低入息要求其實未變，換言之用家現時的借貸能力(按現時入息可借的按揭額)未變 (詳見表一)。
