加息前加快申請按揭免受影響

25/08/2022
標籤: 樓按澄語加息拆息
隨着港元拆息(HIBOR)上升,今年本港實際息率由上半年6月前大約1.5%附近水平升至現時H按封頂位2.5%。市場上高達97%供樓人士選用H按,故此現時市場按息主要處於2.5%水平。由於銀行計算按揭申請人之入息要求一向以H按封頂息率計算,即是說,每月供款佔入息比率以2.5厘計算,而壓力測試以2.5厘假定加3厘即5.5厘計算,雖然按息較年初有所上升,但由於封頂息率一直主要維持在2.5厘水平,按揭申請人的最低入息要求其實未有提高,借貸能力(按現時入息可借的按揭額)亦其實未有因為按息上升而削弱。

 

H按計劃在封頂息率保障下,即使拆息上升,按息亦不會高於封頂息率,但勿將封頂息率(又稱銷息上限)誤解為息率固定不變,H按之封頂息率實質上以P按息計算,在每月息率結算日銀行會將H按息與封頂息作比較,以低者計算,以近日1個月拆息升至1.9%計,H按息以H+1.3%計已達3.2%,而封頂息以P-2.5%(P:5%)計仍為2.5%,故按息以封頂息計算;但當日後P上升,例如上升0.25%,上述封頂息便升至2.75%,按息亦同步升至2.75%。

 

那麼,當日後PA上升,封頂息率便會同步上升,而銀行計算按揭入息要求的按息亦會上升,換句話說,申請按揭時需出示的入息水平將會有所提高。舉例,買家購入一個700萬之新盤單位準備申請6成按揭,以25年還款期計,若要符合壓力測試,月入不可少於$42,986,倘若P上升0.25%,封頂息率同步上升至2.75%,最低月入要求上升至$44,037,若封頂息率再升至3%,最低月入將升至$45,101。若果買家入息不夠,他可以選擇延長還款期至30年以降低每月還款額及入息要求,但若果買家本身以30年還款期作預算入市,因還款期上限為30年,便不可再延長,或需要增加擔保人又或降低按揭額以獲批按揭。

 

按照現時息率走勢,銀行在短期內有機會上調最優惠利率(P)及/或封頂息,料加幅溫和未致構成很大影響;然而,有上會需求人士可加快申請按揭,以趕及在加息前批出按揭免受有關影響。

 

 

 

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

 

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