【全面通關】內地人士香港買樓 按揭十問十答
12/06/2023
政府去年12月推出「高端人才通行證計劃」，首月反應不俗近5,800宗申請獲批，引進大量世界各地具備豐富工作經驗及高學歷的高端人才到香港發展。加上疫情緩和，中港兩地自2月6日全面通關，市場預期內地人士購買力會再次流入市場。無論是高端人才的住屋需要，或是國內人士買樓投資，中原按揭都預先為您做好準備，以下為內地人士在港買樓按揭常見十大問題，立即為您解答！
問題一: 沒有香港身份證可在港買樓嗎？
未有香港身份證人士亦可在港買樓，只是非香港永久居民需付的買樓相關稅款有所不同。持內地身份證或非香港永居人士在港買樓須繳付15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。
問題二: 有稅務豁免優惠嗎? 何時開始？
是有的。《施政報告2022》提出「合資格外來人才」居港7年並成為香港永久居民後，扣除「第二標準稅率」計算的印花稅(等同港人首置物業稅款)，可向政府申請退還餘下已繳付的稅款，此優惠適用於2022年10月19日或以後簽署的買賣合約。
問題三:「合資格外來人才」是指那類人士？
合資格外來人才是指通過指定輸入人才計劃來港的人士，涵蓋七大類別，包括：「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「非本地畢業生留港╱回港就業安排」、「科技人才入境計劃」、「輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃」及新推出的「高端人才通行證計劃」。
問題四: 實際可慳幾多稅?
例子:
樓價$1,000萬
從價印花稅
買家印花稅
合共稅款
非香港永久性居民
15% ($150萬)
15% ($150萬)
30% ($300萬)
高才通計劃人士
成香港永久性居民後
3.75% ($37.5萬)
不設
3.75% ($37.5萬)
可退還稅款
合共$262.5萬
實際稅率
由樓價30%降至3.75%
以樓價$1,000萬作例子可見，非香港永久性居民合共需支付$300萬，稅率合共為樓價之30%，成為香港永久居民後實際稅款降為37.5萬，等同港人首置物業稅率，置業成本大大減低8倍。
例子:
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樓價$1,000萬 |
從價印花稅 |
買家印花稅 |
合共稅款 |
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非香港永久性居民 |
15% ($150萬) |
15% ($150萬) |
30% ($300萬) |
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高才通計劃人士 成香港永久性居民後 |
3.75% ($37.5萬) |
不設 |
3.75% ($37.5萬) |
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可退還稅款 |
合共$262.5萬 |
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實際稅率 |
由樓價30%降至3.75% |
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問題五: 內地收入人士與在港工作的內地人士申請按揭有分別嗎？
如按揭申請人的主要收入來源自香港，按揭成數和批核準則與港人無異，最高可造9成按揭。但若然申請人主要收入來源自內地，銀行會對其按揭成數收緊，批核準則要求亦會提升。
問題六: 內地收入客戶最多可借幾多成按揭？
根據金管局指引，對於內地收入申請人，以首套房按揭計，按揭成數調整至：樓價$1,000萬以下，最高按揭成數為5成(上限$400萬)；樓價$1000萬或以上最高按揭成數為４成。如屬物業投資或以資產審批的情況下，按揭成數最高為4成。
問題七: 內地收入人士可申請按揭保險計劃，借高成數按揭嗎？
現時按揭保險計劃是不適用於非來自香港主要收入之按揭申請人，但有豁免條件可參考問題九。
問題八: 內地收入人士批核準則點計？
申請人需要通過供款佔入息比率(DSR)和壓力測試(假設利率提升2厘計算之DSR)，內地收入人士的DSR不可超過40%，壓力測試不可超過50%，如屬出租物業或第二套房按揭，DSR則上調至不可超過30%，壓力測試不可超過40%。
問題九: 什麼情況下可豁免對內地收入人士的限制?
若然申請人能夠證明與香港有緊密聯繫，例如申請人是由本港僱主受聘後派駐內地或外地，且有相關文件證明，又或其直系親屬（即父母、配偶或子女）於香港定居，上述對於非本地收入的樓按措施便可獲豁免，與本地收入人士申請看齊。而在豁免情況下，申請人亦可與本地收入人士一樣申請高成數按揭保險計劃。
問題十: 申請按揭需要什麼文件？
對於內地收入客戶，一般需提供最近3個月至6個月的銀行薪金入帳紀錄、公司糧單、稅單等基本文件，部份銀行亦要求申請人提供「完稅證」以作證明。個別銀行願意接納以內房物業作為資產證明。
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