供樓實際利率升至2厘 H按息將觸及封頂息率

22/06/2022
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金管局累積接錢近千億 1個月拆息升至0.71%兩年新高 H按息升至2厘
中原按揭王美鳳:港美息差仍闊銀行結餘續減 H按息將觸及封頂息率
壓力測試措施下 供樓人士防守力高 加息後「供款佔入息比率」仍低
 
     自5月13日凌晨起,金管局已13度接錢,共957億港元。中原按揭董事總經理王美鳳表示,美國在6月中加息後,港美息差進一步拉闊,再次引發套息交易及金管局被動入市,香港銀行體系結餘將於6月24日後跌至2,417.8億港元,在美息上升、銀行結餘減少等因素影響下,與樓按相關1個月拆息今天(6月22日)升至0.71%,以巿場按息低至H+1.3%計,H按息已升至2厘,市場按息由5月份約1.5%升至現時為2.01%,加幅0.51厘,每100萬按揭額之每月供款增加約$250 (30年還款期計)。
 
料下半年本港1個月拆息將逐步升穿1.2% H按息將觸及封頂息率2.5%
 
     王美鳳表示,即使1個月港元拆息已升至0.71%,與美息差幅仍接近1厘,港美息差仍闊下,估計仍會吸引套息交易以致銀行結餘繼續收縮,短期內1個月拆息將升至0.8%,若結合半年結季節性因素,1個月拆息或升至1%水平。由於美國已很大機會於7月底議息會議後進一步加息,屆時港美息差將再次拉闊,繼而引發套息活動及本港銀行體系結餘進一步收縮,屆時港元拆息將逐步升穿1.2%,以市場主流H按息H+1.3%計,H按息將觸及現時封頂息率2.5%。
 
壓力測試措施下 供樓人士防守力高 加息後「供款佔入息比率」仍低
 
     王美鳳表示,現時本港H按為主流之按息約為2.01%,而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%),換句話說,即使拆息上升,P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。
 
     若按息升至封頂息率即2.5%,對比5月份按息1.5%之加幅為1厘,每100萬元按揭額計(30年期),每月供款增加約$500(14.5%)。現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高,現時按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%,以現時按息及30年期計,若按息升至2.5%,「供款佔入息比率」將升至41%,若按息升至3%,「供款佔入息比率」升至43.5%,仍屬健康低水平;加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」,有效為置業人士降低首期負擔,相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。

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