何解定按免壓測優勢消失? 入息要求高於H按/P按

21/11/2022
標籤: 樓按澄語

今年本港進入加息周期,主流按揭計劃「H按」及「P按」均屬於浮息類別,按息會因應銀行同業拆息(HIBOR)及最優惠利率(P)調整而變動;而市場上亦有另一款定息按揭計劃,定息期分別長達10年、15年及20年,定息期後可選擇P按又或屆時的定息率。

 

定息按揭具有鎖定利率的保障,但為何在加息周期定按使用率仍然偏低? 對於提供長達十年或以上定息期之按揭計劃,息率一般高於市場按息水平,等同用家以支付較高的按息去換取定息期保障。港人較喜歡可即時慳息的按揭計劃,故未必會輕易轉投定按。隨着息率上升,11月份定按息率上調0.25厘至4.25%(10年定息期)、4.4%(15年定息期)及4.55%(20年定息期),對比市場H按/P按息率介乎2.875%至3.125%,差距逾1厘。加上H按/P按可提供現金回贈及mortgage link按揭存款相連戶口優惠,用家感覺H按/P按有較大吸引力。

 

定按計劃的申請人無須進行供款壓力測試,只需符合「供款佔入息比率」要求,原先對於未能通過H按/P按壓測的借款人,可轉為申請定按免壓測獲批按揭。不過,定按即使免壓測但同樣需符合基本「供款佔入息比率」不超於50%之準則,而定按息率經過今年八度上調後,以定按息率4.25%(10年定息期)免壓測計算後之最低月入要求反而高於已進行壓測計算之H按或P按,高出達11%; 當中亦基於9月份政府放寬浮息按揭需進行之壓力測試,假定息率加幅已由3厘降至2厘,故H按/P按之入息要求亦有所降低。換言之,目前定按計劃對比市場H按/P按已沒有基於兔壓測之優勢。事實上,由於現時按保計劃亦具有壓測審批彈性,故此定按並非享有免壓測獨有優勢。

 

然而,定按計劃為用家增添浮息按揭以外的選擇,好處在於定息期內鎖定按揭利息及每月供款額不變,無須承擔息率波動風險,有利作長遠計劃,較適合希望每月供款固定的人士。

 

 

 

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

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